1
00:00:05,360 --> 00:00:08,620
Le deuxième avant-contrat ou
contrat préparatoire est

2
00:00:08,819 --> 00:00:12,120
prévu à l'article 1124 du
Code civil et c'est donc la

3
00:00:12,319 --> 00:00:13,440
promesse unilatérale.

4
00:00:13,720 --> 00:00:15,740
On parle souvent de la
promesse unilatérale de vente,

5
00:00:15,940 --> 00:00:18,500
mais là encore, ça peut être
une promesse unilatérale de

6
00:00:18,700 --> 00:00:21,320
bail par exemple, il peut y
avoir un autre contrat qui va

7
00:00:21,520 --> 00:00:24,700
faire l'objet d'une promesse
unilatérale, comme la plupart

8
00:00:24,900 --> 00:00:27,860
des exemples dans la
jurisprudence sont issus de

9
00:00:28,060 --> 00:00:30,820
la forme de la promesse
unilatérale de vente,

10
00:00:31,020 --> 00:00:34,860
c'est essentiellement sur ce
modèle de contrat qu'on va raisonner.

11
00:00:35,440 --> 00:00:37,500
On va faire comme pour le
pacte de préférence,

12
00:00:37,900 --> 00:00:39,940
c'est-à-dire qu'on va
s'arrêter dans un premier

13
00:00:40,140 --> 00:00:43,580
temps sur la notion et les
conditions de validité de cet

14
00:00:43,780 --> 00:00:45,860
avant-contrat et dans un
deuxième temps on verra la

15
00:00:46,060 --> 00:00:48,520
question de l'efficacité,
c'est-à-dire de la sanction

16
00:00:48,720 --> 00:00:52,700
en cas de violation de la
promesse unilatérale.

17
00:00:54,300 --> 00:00:55,680
Premier point donc sur la notion.

18
00:00:56,120 --> 00:00:58,820
La promesse unilatérale,
c'est un contrat, là encore,

19
00:00:59,020 --> 00:01:01,180
c'est bien un contrat,
par lequel une partie,

20
00:01:01,660 --> 00:01:05,740
le promettant, accorde à l'autre,
ce qui est appelé le bénéficiaire,

21
00:01:05,940 --> 00:01:09,040
le droit d'opter pour la
conclusion d'un contrat,

22
00:01:09,280 --> 00:01:13,840
dont les éléments essentiels
sont déterminés, et pour la

23
00:01:14,040 --> 00:01:17,860
formation duquel ne manque
que le consentement du bénéficiaire.

24
00:01:18,060 --> 00:01:21,380
Donc l'exemple, c'est la
promesse unilatérale de vente,

25
00:01:21,580 --> 00:01:26,140
le promettant s'engage à
vendre le bien, le

26
00:01:26,340 --> 00:01:30,620
bénéficiaire a un droit d'option,
il accepte ou il refuse la

27
00:01:30,820 --> 00:01:31,800
conclusion du contrat.

28
00:01:32,140 --> 00:01:34,520
C'est bien un contrat,
donc il y a un accord de volonté,

29
00:01:34,720 --> 00:01:39,600
mais c'est un contrat unilatéral,
une seule personne est engagée,

30
00:01:39,980 --> 00:01:44,360
le promettant seul est engagé,
on prépare la vente définitive,

31
00:01:44,600 --> 00:01:48,780
l'autre partie ne donne pas
définitivement son

32
00:01:48,980 --> 00:01:52,600
consentement à cette vente définitive,
elle a une option, cette option,

33
00:01:52,940 --> 00:01:57,320
généralement, elle est
enfermée dans un certain délai.

34
00:01:57,520 --> 00:02:00,240
On est bien dans un contrat ici,
c'est un avant-contrat,

35
00:02:00,440 --> 00:02:02,320
c'est un contrat préparatoire,
c'est donc bien un contrat,

36
00:02:02,760 --> 00:02:05,900
c'est différent de l'offre,
donc on avait vu que l'offre,

37
00:02:06,100 --> 00:02:11,020
elle devient caduque avec le
décès de l'offrant ou du destinataire,

38
00:02:11,260 --> 00:02:15,600
ici le décès du promettant ne
rend pas la promesse caduque,

39
00:02:15,840 --> 00:02:20,500
la promesse va se transmettre
aux héritiers, c'est un

40
00:02:20,700 --> 00:02:23,960
élément du patrimoine qui va
se transmettre aux héritiers.

41
00:02:24,800 --> 00:02:28,860
À la différence du pacte de
préférence, ici les éléments

42
00:02:29,060 --> 00:02:33,100
essentiels du contrat
définitif doivent être précisés.

43
00:02:34,100 --> 00:02:36,600
Toujours dans l'exemple de la
promesse unilatérale de vente,

44
00:02:36,860 --> 00:02:40,340
il faudra évidemment
identifier la chose et le prix.

45
00:02:40,820 --> 00:02:45,140
En plus il peut y avoir
parfois des formalités à respecter,

46
00:02:45,339 --> 00:02:47,620
on a un texte dans le Code
civil qui est l'article

47
00:02:47,820 --> 00:02:52,020
1589-2 relatif à la promesse

48
00:02:52,220 --> 00:02:55,380
unilatérale de vente
lorsqu'il s'agit d'un

49
00:02:55,579 --> 00:02:58,080
immeuble et qui prévoit
notamment que cette promesse,

50
00:02:58,280 --> 00:03:01,620
sauf si elle est réalisée par
un acte authentique,

51
00:03:01,860 --> 00:03:04,120
mais donc si elle est
réalisée par un acte sous

52
00:03:04,320 --> 00:03:08,700
signature privée, elle doit
être enregistrée dans les dix jours.

53
00:03:09,740 --> 00:03:13,900
Autre précision sur les
conditions un peu de validité,

54
00:03:14,100 --> 00:03:16,540
les conditions pratiques de
la promesse unilatérale

55
00:03:16,739 --> 00:03:20,360
notamment de vente, dans la
pratique on a créé

56
00:03:20,560 --> 00:03:22,480
l'indemnité d'immobilisation.

57
00:03:23,200 --> 00:03:27,080
Une indemnité d'immobilisation,
elle vient compenser le fait

58
00:03:27,280 --> 00:03:30,480
que pendant le délai d'option
le promettant va s'interdire

59
00:03:30,679 --> 00:03:32,500
de vendre le bien à un tiers.

60
00:03:33,240 --> 00:03:38,200
Si le délai est prévu de deux mois,
par exemple de quatre mois ou

61
00:03:38,460 --> 00:03:40,620
de six mois, pendant cette
durée de deux mois, de quatre

62
00:03:40,820 --> 00:03:43,100
mois ou de six mois,
le bien est immobilisé,

63
00:03:43,299 --> 00:03:46,460
le bien ne pourra pas être
vendu à un tiers.

64
00:03:46,720 --> 00:03:49,900
Donc cette immobilisation
elle a un coût pour le

65
00:03:50,100 --> 00:03:54,780
promettant et pour compenser
ce coût on va mettre en place

66
00:03:54,980 --> 00:03:57,500
le plus souvent une indemnité
d'immobilisation. En pratique

67
00:03:57,700 --> 00:03:59,760
c'est souvent 10% du prix total.

68
00:04:00,660 --> 00:04:04,340
Il y a une question qui s'est
posée dans la jurisprudence,

69
00:04:04,540 --> 00:04:08,120
en doctrine également,
c'est finalement la

70
00:04:08,320 --> 00:04:11,160
requalification d'une
promesse unilatérale en vente

71
00:04:11,359 --> 00:04:13,980
définitive lorsque
l'indemnité est tellement

72
00:04:14,179 --> 00:04:17,260
importante qu'elle va,
en fin de compte, limiter la

73
00:04:17,459 --> 00:04:22,060
liberté du bénéficiaire de la
promesse de refuser cette promesse,

74
00:04:22,260 --> 00:04:26,180
de choisir de ne pas conclure
le contrat définitif.

75
00:04:26,420 --> 00:04:30,000
Si on a une indemnité de 90 %,
est-ce qu'on peut encore

76
00:04:30,200 --> 00:04:32,700
parler d'une promesse
unilatérale de vente alors

77
00:04:32,900 --> 00:04:36,680
que 90 % de la valeur du bien
c'est une valeur qui peut

78
00:04:36,880 --> 00:04:40,740
être très importante et donc
limiter la possibilité pour

79
00:04:40,940 --> 00:04:44,000
le bénéficiaire de la
promesse de la refuser.

80
00:04:44,200 --> 00:04:46,540
Donc on s'est demandé si à ce
moment-là on était face à une

81
00:04:46,740 --> 00:04:48,580
promesse synallagmatique de vente.

82
00:04:48,860 --> 00:04:53,820
Non, dit la Cour de cassation
dans un arrêt du 1er décembre 2010.

83
00:04:54,900 --> 00:04:57,280
Alors avant cette
jurisprudence parfois la Cour

84
00:04:57,479 --> 00:05:01,880
de cassation requalifiait si
le montant prévu empêchait un

85
00:05:02,080 --> 00:05:03,100
refus libre.

86
00:05:03,480 --> 00:05:06,080
Dans cet arrêt de 2010,
la Cour de cassation estime

87
00:05:06,280 --> 00:05:10,180
que la promesse reste
unilatérale alors même que

88
00:05:10,380 --> 00:05:12,680
dans cette affaire
précisément l'indemnité

89
00:05:12,880 --> 00:05:15,180
d'immobilisation atteignait
90 % du prix.

90
00:05:15,920 --> 00:05:19,160
Pour la Cour de cassation,
la qualification du contrat

91
00:05:19,360 --> 00:05:21,380
dépend de la volonté des parties.

92
00:05:21,960 --> 00:05:25,860
Alors ici l'ordonnance n'a
pas tranché sur ce point,

93
00:05:26,060 --> 00:05:29,860
mais on peut estimer que la
jurisprudence, eh bien sera

94
00:05:30,060 --> 00:05:33,340
maintenue sur cette question
la qualification de la promesse.

95
00:05:33,580 --> 00:05:38,120
Donc les éléments essentiels
doivent être précisés et la

96
00:05:38,320 --> 00:05:41,120
présence d'une indemnité
d'immobilisation même

97
00:05:41,320 --> 00:05:45,660
extrêmement importante dans
son montant ne permet pas de

98
00:05:45,860 --> 00:05:48,480
requalifier la promesse qui
reste unilatérale.

99
00:05:49,020 --> 00:05:52,800
Se pose alors la question
comme pour le pacte de

100
00:05:53,000 --> 00:05:57,680
préférence de l'efficacité de
la promesse en cas de violation.

101
00:05:58,200 --> 00:06:01,360
Alors la violation c'est la
même figure contractuelle que

102
00:06:01,560 --> 00:06:02,960
pour le pacte de préférence.

103
00:06:03,240 --> 00:06:07,360
A a conclu une promesse avec B,
donc A est le promettant et

104
00:06:07,560 --> 00:06:09,640
s'engage à vendre le bien à B.

105
00:06:09,840 --> 00:06:10,780
B a une option.

106
00:06:10,979 --> 00:06:15,320
Donc cette option elle a été
prévue pendant un certain délai.

107
00:06:15,960 --> 00:06:18,040
Or qu'est-ce qui peut se
passer en pratique c'est que

108
00:06:18,240 --> 00:06:22,040
pendant le délai pour opter
et avant que le bénéficiaire

109
00:06:22,240 --> 00:06:25,420
ait justement consenti au
contrat définitif, eh bien le

110
00:06:25,620 --> 00:06:28,140
promettant va se rétracter
pendant l'année d'option et

111
00:06:28,340 --> 00:06:29,099
va vendre à un tiers.

112
00:06:29,400 --> 00:06:34,320
Donc au lieu d'attendre que B
se prononce et on est

113
00:06:34,520 --> 00:06:37,800
évidemment toujours dans le délai,
eh bien A va vendre à C.

114
00:06:38,360 --> 00:06:42,400
Question : quels sont les
recours finalement de B ?

115
00:06:42,680 --> 00:06:47,640
B peut-il obtenir l'exécution
forcée de la promesse

116
00:06:47,840 --> 00:06:50,640
unilatérale qui avait été
conclue avec A.

117
00:06:51,460 --> 00:06:55,780
La jurisprudence de la Cour
de cassation a refusé de

118
00:06:55,979 --> 00:07:00,620
faire jouer l'exécution
forcée dans le domaine des

119
00:07:00,820 --> 00:07:02,360
promesses unilatérales de vente.

120
00:07:02,560 --> 00:07:04,820
C'est un arrêt de la
troisième chambre civile du

121
00:07:05,020 --> 00:07:09,780
15 décembre 1993 dans lequel
la Cour de cassation a estimé

122
00:07:10,020 --> 00:07:13,260
que le promettant n'est tenu
qu'à une obligation de faire

123
00:07:13,460 --> 00:07:17,220
et en se fondant, en se
référant à l'ancien article

124
00:07:17,420 --> 00:07:21,180
1142 du Code civil la Cour de
cassation en déduit que les

125
00:07:21,380 --> 00:07:24,180
obligations de faire ne se
résolvent en cas de

126
00:07:24,380 --> 00:07:26,620
méconnaissance quand des
dommages et intérêts ne

127
00:07:26,820 --> 00:07:29,120
peuvent pas donner lieu à
l'exécution forcée.

128
00:07:29,340 --> 00:07:32,580
Ça veut dire qu'ici le
bénéficiaire n'avait droit

129
00:07:32,780 --> 00:07:35,360
qu'à l'indemnisation,
mais il ne pouvait pas

130
00:07:35,560 --> 00:07:39,160
demander à bénéficier de la promesse,
il ne pouvait pas demander

131
00:07:39,360 --> 00:07:41,540
l'exécution forcée de celle-ci.

132
00:07:41,740 --> 00:07:46,100
Alors cette jurisprudence du
15 décembre 1993 elle a été

133
00:07:46,300 --> 00:07:49,120
critiquée par beaucoup
d'auteurs qui estimaient que

134
00:07:49,320 --> 00:07:51,580
c'était une solution qui
allait fragiliser les

135
00:07:51,780 --> 00:07:55,920
promesses unilatérales de vente,
notamment dans la pratique notariale ;

136
00:07:56,120 --> 00:07:59,300
et puis c'est le fondement
également qui était critiqué

137
00:07:59,500 --> 00:08:02,460
au motif que comme on l'avait
vu un peu en introduction

138
00:08:02,659 --> 00:08:06,500
dans les classifications des
obligations certes le Code

139
00:08:06,700 --> 00:08:09,940
civil dans l'article 1142
interdisait pour les

140
00:08:10,140 --> 00:08:13,940
obligations de recourir à
l'exécution forcée, mais

141
00:08:14,140 --> 00:08:16,760
c'était une interdiction qui
avait été limitée

142
00:08:16,960 --> 00:08:20,040
progressivement dans son
domaine d'application par la

143
00:08:20,240 --> 00:08:22,080
jurisprudence. On considérait

144
00:08:22,280 --> 00:08:24,260
que dès lors qu'il n'y avait
pas une impossibilité physique,

145
00:08:24,460 --> 00:08:26,740
en fait une contrainte
physique à exercer sur la personne,

146
00:08:26,940 --> 00:08:30,580
une obligation de faire
pouvait se traduire en

147
00:08:31,440 --> 00:08:32,480
exécution forcée.

148
00:08:32,680 --> 00:08:35,299
Il y avait de nombreux
exemples en jurisprudence.

149
00:08:35,500 --> 00:08:38,720
Ici, l'exécution forcée,
c'était quoi ?

150
00:08:38,920 --> 00:08:41,900
C'était conclure, signer
l'acte de vente définitif.

151
00:08:42,100 --> 00:08:45,060
Donc, il n'y avait pas
d'impossibilité manifeste de

152
00:08:45,260 --> 00:08:47,620
recourir à l'exécution forcée.

153
00:08:47,820 --> 00:08:51,080
Par la suite, face aux
critiques de la doctrine,

154
00:08:51,280 --> 00:08:55,660
on s'est demandé si la
jurisprudence avait évolué.

155
00:08:55,860 --> 00:08:58,480
Alors, déjà, un arrêt d'une
troisième chambre civile du

156
00:08:58,680 --> 00:09:01,880
27 mars 2009 prévoit la
licéité des clauses

157
00:09:02,080 --> 00:09:04,580
contraires qui prévoient
l'exécution forcée.

158
00:09:04,780 --> 00:09:08,140
Donc, il fallait qu'il y ait
une clause qui expressément prévoit,

159
00:09:08,340 --> 00:09:12,260
en cas de violation de la promesse,
que l'exécution forcée était possible,

160
00:09:12,460 --> 00:09:14,700
mais à ce moment-là,
la clause pouvait recevoir

161
00:09:14,900 --> 00:09:16,580
application. De même,

162
00:09:16,780 --> 00:09:19,760
dans un arrêt de la troisième
chambre civile du 8 septembre 2010,

163
00:09:19,960 --> 00:09:22,780
la Cour de cassation avait
estimé que le promettant

164
00:09:22,980 --> 00:09:26,800
avait donné un consentement
définitif à la vente.

165
00:09:27,000 --> 00:09:30,440
On s'était demandé si la
solution de 1993 allait être

166
00:09:30,640 --> 00:09:31,440
abandonnée. Mais non,

167
00:09:31,640 --> 00:09:36,140
la solution de 1993 a ensuite
été reprise dans un arrêt de

168
00:09:36,340 --> 00:09:38,560
la troisième chambre civile
du 11 mai 2011.

169
00:09:38,760 --> 00:09:41,940
Ce qui est important,
c'est que dans cet arrêt de 2011,

170
00:09:42,140 --> 00:09:46,180
la Cour de cassation va
changer les articles qui

171
00:09:46,380 --> 00:09:50,280
servent de fondement à cette
solution traditionnelle du

172
00:09:50,480 --> 00:09:51,600
rejet d'exécution forcée.

173
00:09:51,800 --> 00:09:56,500
La Cour de cassation va estimer,
en effet, que il faut se

174
00:09:56,700 --> 00:10:00,420
fonder non plus sur l'article
1142 et l'impossibilité

175
00:10:00,620 --> 00:10:02,460
d'exécution forcée pour les
obligations de faire,

176
00:10:02,660 --> 00:10:06,720
mais sur les articles 1101
qui définissent le contrat et

177
00:10:06,920 --> 00:10:11,360
l'article 1134, ce sont les
anciens numéros, sur la force

178
00:10:11,560 --> 00:10:12,320
obligatoire du contrat.

179
00:10:12,520 --> 00:10:15,000
Quel est le raisonnement de
la Cour de cassation ?

180
00:10:15,200 --> 00:10:19,020
Il n'y a pas d'exécution
forcée possible en cas de

181
00:10:19,220 --> 00:10:23,360
rétractation par le promettant,
tout simplement parce qu'il

182
00:10:23,560 --> 00:10:24,320
n'y a pas de contrat.

183
00:10:24,520 --> 00:10:27,620
Or, pour qu'il y ait exécution forcée,
il faut évidemment constater

184
00:10:27,820 --> 00:10:28,780
d'abord qu'il existe un contrat.

185
00:10:28,980 --> 00:10:32,380
Or, le raisonnement de la
Cour de cassation, c'est de

186
00:10:32,580 --> 00:10:36,840
dire que la levée de l'option
par le bénéficiaire de la promesse,

187
00:10:37,040 --> 00:10:40,660
cette levée de l'option va
avoir lieu nécessairement

188
00:10:40,860 --> 00:10:44,200
postérieurement à la
rétractation du promettant et

189
00:10:44,400 --> 00:10:49,160
donc cette levée d'option qui
est postérieure à la rétractation,

190
00:10:49,560 --> 00:10:52,500
fait qu'il n'y a jamais eu de
rencontre de volonté,

191
00:10:52,700 --> 00:10:54,780
puisqu'au moment où la levée
d'option intervient,

192
00:10:54,980 --> 00:10:57,160
il n'y a plus le consentement

193
00:10:57,600 --> 00:11:00,780
de l'auteur de la promesse.

194
00:11:00,980 --> 00:11:03,280
Donc, comme il n'y a pas eu
de rencontre des consentements,

195
00:11:03,480 --> 00:11:06,540
il n'y a pas de contrat et
donc la réalisation forcée de

196
00:11:06,740 --> 00:11:09,020
la vente ne pourra pas être ordonnée.

197
00:11:09,220 --> 00:11:12,540
Et cette solution, elle a été
reprise par la suite dans un

198
00:11:12,740 --> 00:11:14,860
arrêt de la Cour de cassation en 2018.

199
00:11:15,060 --> 00:11:19,440
Cette solution jurisprudentielle,

200
00:11:19,640 --> 00:11:24,400
elle a été brisée, remise en
cause par l'ordonnance de

201
00:11:24,600 --> 00:11:27,860
2016 qui met fin à cette
jurisprudence. Donc,

202
00:11:28,060 --> 00:11:31,260
pour les promesses conclues
postérieurement à l'entrée en

203
00:11:31,460 --> 00:11:32,220
vigueur de la loi.

204
00:11:32,420 --> 00:11:35,520
En effet, l'article 1124
alinéa 2 du Code civil

205
00:11:35,720 --> 00:11:38,800
prévoit que la révocation de
la promesse pendant le temps

206
00:11:39,000 --> 00:11:42,360
laissé aux bénéficiaires pour
opter n'empêche pas la

207
00:11:42,560 --> 00:11:44,380
formation du contrat promis.

208
00:11:44,580 --> 00:11:47,420
Donc, à nouveau, on peut
comparer par rapport à l'offre.

209
00:11:47,620 --> 00:11:50,580
L'offre, on avait vu,
quand elle est rétractée,

210
00:11:50,780 --> 00:11:53,300
ça ne peut pas donner lieu,
comme sanction, à la

211
00:11:53,500 --> 00:11:54,440
conclusion forcée du contrat.

212
00:11:54,640 --> 00:11:58,580
Ici, la rétractation pendant
le délai n'empêche pas la

213
00:11:58,780 --> 00:12:00,840
formation du contrat promis.

214
00:12:01,040 --> 00:12:03,200
Donc il y a une vraie
gradation dans ces

215
00:12:03,400 --> 00:12:06,400
différentes réglementations
des phases de conclusion du contrat,

216
00:12:06,600 --> 00:12:10,560
et ici, on est, on peut
recourir à l'exécution forcée.

217
00:12:10,760 --> 00:12:14,420
L'article 1124, alinéa 3,
précise que "le contrat

218
00:12:14,620 --> 00:12:18,140
conclu en violation de la
promesse unilatérale avec un

219
00:12:18,340 --> 00:12:21,140
tiers qui en connaissait
l'existence est nul".

220
00:12:21,340 --> 00:12:26,100
Il y a une limite ici qui est
posée par cette alinéa 3,

221
00:12:26,500 --> 00:12:29,640
c'est que pour que le contrat
qui a été conclu avec le

222
00:12:29,840 --> 00:12:34,600
tiers C soit nul et que la
promesse puisse être assortie

223
00:12:35,020 --> 00:12:38,180
de l'exécution forcée,
il faudra que le tiers soit

224
00:12:38,380 --> 00:12:39,180
de mauvaise foi.

225
00:12:39,380 --> 00:12:42,900
C'est ce que je disais en
introduction, dans les avant-contrats,

226
00:12:43,100 --> 00:12:47,340
on veut assurer d'un côté la
sécurité juridique, mais on

227
00:12:47,540 --> 00:12:50,960
ne veut pas non plus
sanctionner un tiers de bonne foi.

228
00:12:51,160 --> 00:12:53,800
Le tiers de bonne foi,
c'est celui qui ignorait

229
00:12:54,000 --> 00:12:56,500
l'existence de la promesse,
et donc on ne voit pas

230
00:12:56,700 --> 00:13:00,000
pourquoi on viendrait
remettre en cause les droits

231
00:13:00,200 --> 00:13:01,940
qu'il a pu acquérir légitimement.

232
00:13:02,140 --> 00:13:05,260
Donc ça veut dire que si le
tiers est de bonne foi,

233
00:13:05,460 --> 00:13:08,960
il est protégé, et le
bénéficiaire de la promesse,

234
00:13:09,160 --> 00:13:12,700
à ce moment-là, ne pourra pas
obtenir autre chose que des

235
00:13:12,900 --> 00:13:13,660
dommages et intérêts.

236
00:13:13,860 --> 00:13:17,300
Il engagera la responsabilité
du promettant qui a

237
00:13:17,500 --> 00:13:19,340
directement violé le contrat.

238
00:13:19,540 --> 00:13:23,000
En revanche, si le tiers est
de mauvaise foi, c'est-à-dire

239
00:13:23,200 --> 00:13:26,440
qu'on établit qu'il avait
connaissance de la promesse de vente,

240
00:13:26,640 --> 00:13:29,680
alors le contrat sera nul.

241
00:13:29,880 --> 00:13:34,640
Dernier problème qu'il faut traiter,
c'est la question de la

242
00:13:35,240 --> 00:13:39,800
réception par la Cour de
cassation de cette nouvelle

243
00:13:40,000 --> 00:13:44,240
solution légale qui vient
briser sa jurisprudence.

244
00:13:44,440 --> 00:13:48,400
La question était de savoir
si la Cour de cassation

245
00:13:48,600 --> 00:13:51,860
allait appliquer
immédiatement les nouvelles règles,

246
00:13:52,060 --> 00:13:56,160
même à des promesses conclues
antérieurement à l'entrée en

247
00:13:56,360 --> 00:13:59,020
vigueur du nouveau droit,
ou alors si elle allait

248
00:13:59,220 --> 00:14:02,660
attendre selon les règles
classiques de conflit

249
00:14:02,860 --> 00:14:03,620
d'application la loi.

250
00:14:03,820 --> 00:14:07,640
Ici, la Cour de cassation va

251
00:14:07,840 --> 00:14:12,380
réaffirmer dans un premier
temps la solution antérieure

252
00:14:12,580 --> 00:14:15,740
à l'ordonnance par un arrêt
de la troisième chambre

253
00:14:15,940 --> 00:14:18,900
civile que je mentionnais
tout à l'heure, le 6 décembre 2018.

254
00:14:19,100 --> 00:14:23,860
En revanche, le droit a
évolué puisque par un arrêt

255
00:14:24,060 --> 00:14:26,900
de la troisième chambre
civile du 23 juin 2021,

256
00:14:27,100 --> 00:14:31,660
elle a décidé d'appliquer la
réforme à une promesse

257
00:14:31,860 --> 00:14:34,740
antérieure à l'ordonnance de 2016.

258
00:14:34,940 --> 00:14:39,700
La Cour de cassation justifie
ainsi sa solution en estimant

259
00:14:40,260 --> 00:14:43,940
que "le promettant signataire
d'une promesse unilatérale de

260
00:14:44,140 --> 00:14:48,900
vente s'oblige définitivement
à vendre dès la conclusion de

261
00:14:49,520 --> 00:14:53,320
l'avant-contrat sans
possibilité de rétractation,

262
00:14:53,520 --> 00:14:56,020
sauf stipulation contraire".

263
00:14:56,220 --> 00:14:59,440
Donc la Cour de cassation a
décidé d'appliquer par

264
00:14:59,640 --> 00:15:03,900
anticipation finalement la
nouvelle solution légale,

265
00:15:04,100 --> 00:15:06,320
étant donné qu'il n'y avait
pas de texte avant et que la

266
00:15:06,520 --> 00:15:10,560
solution était directement
d'origine jurisprudentielle.

267
00:15:10,760 --> 00:15:14,560
À noter qu'une question
prioritaire de

268
00:15:14,760 --> 00:15:18,060
constitutionnalité avait été
émise contre l'article 1124

269
00:15:18,260 --> 00:15:22,220
du Code civil au motif qu'il
y aurait atteinte à la

270
00:15:22,420 --> 00:15:25,460
liberté contractuelle et aux
droits de propriété qui ont

271
00:15:25,660 --> 00:15:26,780
valeur constitutionnelle.

272
00:15:26,980 --> 00:15:30,640
La troisième chambre civile
dans une décision du 17

273
00:15:30,840 --> 00:15:35,400
octobre 2019 a refusé la
transmission au Conseil

274
00:15:35,600 --> 00:15:38,220
constitutionnel en estimant
que cette question n'avait

275
00:15:38,420 --> 00:15:41,240
pas de caractère sérieux et
n'était pas nouvelle.

276
00:15:41,440 --> 00:15:46,200
Dernière précision sur les
avant-contrats qui ne relève

277
00:15:46,400 --> 00:15:49,880
pas vraiment d'un cours sur
le droit des contrats,

278
00:15:50,080 --> 00:15:51,500
justement des droits des
obligations en général,

279
00:15:51,700 --> 00:15:54,780
mais plus des contrats spéciaux,
on l'étudie dans les contrats

280
00:15:54,980 --> 00:15:57,920
spéciaux, c'est la promesse
synallagmatique de contrats

281
00:15:58,120 --> 00:16:00,860
et notamment la promesse
synallagmatique de vente.

282
00:16:01,060 --> 00:16:04,320
Là encore, formule qu'on va
retrouver le plus souvent en pratique.

283
00:16:04,520 --> 00:16:08,440
La définition de la promesse
synallagmatique de vente,

284
00:16:08,640 --> 00:16:12,340
c'est le contrat dans lequel
deux personnes vont s'engager

285
00:16:12,540 --> 00:16:15,240
réciproquement et
définitivement dans les

286
00:16:15,440 --> 00:16:17,280
termes d'un contrat de vente
dont les conditions

287
00:16:17,480 --> 00:16:18,760
essentielles sont déterminées.

288
00:16:18,960 --> 00:16:22,480
Alors, la promesse
synallagmatique de vente,

289
00:16:22,680 --> 00:16:26,160
le vendeur, le promettant
finalement et l'acceptant

290
00:16:26,360 --> 00:16:29,260
sont engagés réciproquement
et définitivement, donc tous

291
00:16:29,460 --> 00:16:33,320
les éléments essentiels de la
vente sont prévus, simplement

292
00:16:33,520 --> 00:16:38,160
les effets du contrat par
exemple sont reportés et

293
00:16:38,360 --> 00:16:42,040
dépendent de l'obtention d'un
prêt ou alors de la rédaction

294
00:16:42,240 --> 00:16:43,020
d'un acte notarié.

295
00:16:43,220 --> 00:16:46,140
Alors, ce qu'on peut noter,
c'est qu'ici, la promesse

296
00:16:46,340 --> 00:16:48,740
synallagmatique de vente,
elle est réglementée dans le

297
00:16:48,940 --> 00:16:49,700
Code civil.

298
00:16:49,900 --> 00:16:53,980
Il y a un texte qui est l'article 1589,
donc c'est pas au titre de la

299
00:16:54,180 --> 00:16:57,400
théorie générale du contrat,
mais dans le droit spécial de la vente.

300
00:16:57,600 --> 00:17:01,260
Et l'article 1589 du Code
civil dispose que "la

301
00:17:01,460 --> 00:17:05,040
promesse de vente vaut vente
lorsqu'il y a consentement

302
00:17:05,240 --> 00:17:08,540
réciproque des deux parties
sur la chose et sur le prix".

303
00:17:08,740 --> 00:17:11,920
Donc, en réalité, vous le
verrez quand vous verrez le

304
00:17:12,120 --> 00:17:14,160
droit des contrats spéciaux,
la difficulté ici, c'est que

305
00:17:14,360 --> 00:17:16,200
on ne peut pas vraiment,
on ne peut pas toujours faire

306
00:17:16,400 --> 00:17:20,520
la différence entre la vente
définitive et une promesse

307
00:17:20,720 --> 00:17:22,180
synallagmatique de vente,
puisque dans les deux cas,

308
00:17:22,380 --> 00:17:25,660
en réalité, les deux parties
sont engagées définitivement.

309
00:17:25,860 --> 00:17:29,480
On va considérer que la distinction,
en réalité, tient au fait de

310
00:17:29,680 --> 00:17:34,440
savoir si la condition
supplémentaire est une

311
00:17:34,640 --> 00:17:37,680
condition déterminante du
consentement ou si c'est une

312
00:17:37,880 --> 00:17:38,820
condition accessoire.

313
00:17:39,020 --> 00:17:42,920
Si c'est une condition accessoire,
on considère que la vente est

314
00:17:43,120 --> 00:17:44,900
parfaite. Si en revanche

315
00:17:45,100 --> 00:17:48,340
c'est une condition définitive,
alors le contrat définitif,

316
00:17:48,620 --> 00:17:52,280
le transfert de propriété,
sera subordonné à la

317
00:17:52,480 --> 00:17:55,800
survenance de cette condition
supplémentaire qui a été

318
00:17:56,000 --> 00:17:56,760
posée par les parties.

319
00:17:56,960 --> 00:17:57,760
Je reprends mon exemple.

320
00:17:58,160 --> 00:18:02,420
Si les parties prévoient que
la vente sera constatée par

321
00:18:02,620 --> 00:18:05,780
un acte notarié, soit elles
considèrent que la vente est

322
00:18:05,980 --> 00:18:07,560
déjà parfaite, soit elles
considèrent que l'acte

323
00:18:07,760 --> 00:18:10,900
notarié est une condition
nécessaire pour que le

324
00:18:11,100 --> 00:18:14,220
contrat définitif soit conclu,
et à ce moment-là, la

325
00:18:14,420 --> 00:18:17,680
réalisation de cet élément,
de cette formalité, sera

326
00:18:17,880 --> 00:18:20,740
nécessaire pour qu'on
considère que le contrat

327
00:18:20,940 --> 00:18:22,400
définitif existe.

328
00:18:23,200 --> 00:18:26,900
Donc il n'y a rien sur cette
promesse synallagmatique de

329
00:18:27,100 --> 00:18:29,820
contrat dans la théorie
générale du contrat,

330
00:18:30,240 --> 00:18:35,100
et comme je le disais,
sa nature juridique est incertaine.

331
00:18:35,300 --> 00:18:38,820
Il y a des débats doctrinaux
pour savoir si c'est un contrat réel,

332
00:18:39,020 --> 00:18:43,400
réellement, un avant-contrat,
s'il n'y a pas encore de contrat.

333
00:18:43,760 --> 00:18:47,420
Donc l'analyse juridique
n'est pas fixée sur cette

334
00:18:47,620 --> 00:18:49,260
figure de contrat préparatoire.

335
00:18:49,920 --> 00:18:52,120
Ce qu'on a vu dans cette
phase de conclusion du contrat,

336
00:18:52,480 --> 00:18:55,240
c'est qu'il y avait une
certaine gradation dans les

337
00:18:55,440 --> 00:18:56,220
textes du Code civil.

338
00:18:57,040 --> 00:18:59,980
A chaque fois, ce qui est en cause,
c'est la question de

339
00:19:00,180 --> 00:19:01,360
l'existence du contrat.

340
00:19:01,560 --> 00:19:03,000
Est-ce qu'un contrat a été conclu ?

341
00:19:03,200 --> 00:19:06,100
Et donc, il faut savoir à ce
moment-là s'il y a le

342
00:19:06,300 --> 00:19:10,220
consentement qui existe,
si on peut observer la

343
00:19:10,420 --> 00:19:12,320
rencontre d'une offre et
d'une acceptation.

344
00:19:12,520 --> 00:19:17,100
On a vu qu'avant l'existence
des consentements, quand on

345
00:19:17,300 --> 00:19:20,220
est dans la phase de négociation,
il y avait notamment un

346
00:19:20,420 --> 00:19:22,440
principe qui est le principe
de la liberté contractuelle,

347
00:19:22,660 --> 00:19:26,780
qui va s'appliquer avec
néanmoins la réserve de

348
00:19:26,980 --> 00:19:27,920
l'exigence de la bonne foi.

349
00:19:28,120 --> 00:19:32,880
Quand on passe un cap dans
l'engagement, qu'on est en

350
00:19:33,220 --> 00:19:35,620
présence véritablement d'une
offre et d'une acceptation,

351
00:19:35,880 --> 00:19:39,120
là on est déjà dans la force
contraignante avec l'offre

352
00:19:39,320 --> 00:19:41,420
qui doit être maintenue dans
un certain délai.

353
00:19:41,620 --> 00:19:44,440
Et puis l'acceptation va
encore franchir une étape,

354
00:19:44,640 --> 00:19:48,400
puisque lorsque l'acceptation
va être reçue par l'offrant,

355
00:19:48,600 --> 00:19:50,560
le contrat sera formé.

356
00:19:50,760 --> 00:19:53,200
Et la dernière étape,
c'est celle qu'on vient de voir,

357
00:19:53,500 --> 00:19:55,740
c'est lorsqu'il y a un avant-contrat.

358
00:19:55,940 --> 00:20:00,460
Un avant-contrat, on est déjà
dans une opération qui repose

359
00:20:00,660 --> 00:20:03,620
sur un accord de volonté,
sur un contrat, mais ce

360
00:20:03,820 --> 00:20:07,380
contrat prépare une opération
définitive. Et ce qu'on voit,

361
00:20:07,580 --> 00:20:10,060
c'est que la loi ici a
cherché à renforcer

362
00:20:10,260 --> 00:20:14,360
l'efficacité de ces avant-contrats,
l'efficacité de ces contrats

363
00:20:14,560 --> 00:20:17,880
préparatoires, en les
traitant enfin comme ceux

364
00:20:18,080 --> 00:20:21,240
qu'ils sont réellement,
c'est-à-dire comme déjà des contrats,

365
00:20:21,440 --> 00:20:24,340
contrairement à la
jurisprudence qui avait

366
00:20:24,540 --> 00:20:29,300
tendance auparavant à refuser
de leur donner une réelle efficacité.

367
00:20:30,100 --> 00:20:33,480
C'était la question donc de
l'existence même du contrat.

368
00:20:33,940 --> 00:20:38,200
Mais dans un litige,
une fois qu'on a découvert

369
00:20:38,400 --> 00:20:41,520
que le contrat existait réellement,
il y a une autre question qui

370
00:20:41,720 --> 00:20:44,900
se pose pour savoir si le
contrat va pouvoir être efficace.