1
00:00:05,950 --> 00:00:09,590
Dans cette vidéo, nous continuons
l'étude des caractères du droit

2
00:00:09,790 --> 00:00:13,910
de propriété avec le caractère
exclusif, et le caractère total.

3
00:00:14,910 --> 00:00:16,430
Le caractère exclusif.

4
00:00:17,930 --> 00:00:23,110
Puisque le droit de propriété est
absolu, son titulaire est en principe

5
00:00:23,310 --> 00:00:27,970
seul à pouvoir exercer sur la chose
les attributs qu'il comporte.

6
00:00:28,630 --> 00:00:33,630
On notera que parfois,
il peut y avoir plusieurs titulaires

7
00:00:33,830 --> 00:00:37,650
du droit de propriété sur la même
chose, ce sera l'indivision ou

8
00:00:37,850 --> 00:00:39,110
d'autres copropriétés.

9
00:00:39,310 --> 00:00:40,070
C'est vrai.

10
00:00:40,270 --> 00:00:43,190
Mais dans ces hypothèses,
nous ne sommes pas en présence

11
00:00:43,390 --> 00:00:45,930
d'une exception au caractère exclusif
parce qu'en réalité,

12
00:00:46,290 --> 00:00:49,250
même s'ils sont plusieurs,
seuls les propriétaires,

13
00:00:49,450 --> 00:00:53,830
les copropriétaires peuvent exercer
les attributs du droit de propriété

14
00:00:54,030 --> 00:00:55,750
sur la chose, et non pas des tiers.

15
00:00:55,950 --> 00:01:00,310
C'est ça qu'on veut dire en parlant
du caractère exclusif.

16
00:01:01,070 --> 00:01:04,930
L'exclusivité du droit de propriété
est protégée par l'action en

17
00:01:05,130 --> 00:01:08,490
revendication, qui permet au
propriétaire de faire triompher

18
00:01:08,690 --> 00:01:12,470
son droit contre celui qui voudrait
empiéter sur ses prérogatives,

19
00:01:12,670 --> 00:01:16,170
et cela, même en l'absence de
préjudice.

20
00:01:16,430 --> 00:01:20,150
C'est une différence notable avec
la protection d'autres droits

21
00:01:20,350 --> 00:01:25,330
subjectifs qui, elles,
passent par la responsabilité civile

22
00:01:25,530 --> 00:01:27,710
et donc supposent toujours un
préjudice.

23
00:01:29,550 --> 00:01:31,410
Au contraire, le propriétaire,
lui, peut mettre en œuvre une

24
00:01:31,610 --> 00:01:35,010
protection beaucoup plus énergique
de son droit puisqu'elle est à

25
00:01:35,210 --> 00:01:39,090
même de jouer sans avoir à démontrer
qu'un préjudice est causé,

26
00:01:39,290 --> 00:01:44,030
sans avoir à en passer par les
exigences de la responsabilité civile.

27
00:01:44,690 --> 00:01:51,230
Le caractère exclusif se manifeste
de façon éclatante sur la question

28
00:01:51,430 --> 00:01:55,930
de la défense de la propriété
immobilière contre l'empiétement.

29
00:01:56,130 --> 00:02:00,290
Mais on verra qu'il y a d'autres
exceptions à ce caractère exclusif.

30
00:02:00,610 --> 00:02:03,870
D'abord, la défense contre
l'empiétement.

31
00:02:04,730 --> 00:02:05,810
Comprenons bien la situation.

32
00:02:06,010 --> 00:02:11,090
Elle met aux prises deux propriétaires
voisins.

33
00:02:11,510 --> 00:02:15,050
L'un des propriétaires a édifié
sur son terrain une construction

34
00:02:15,250 --> 00:02:19,750
ou a planté un arbre,
principalement sur son terrain,

35
00:02:19,950 --> 00:02:24,970
mais cette construction ou cette
plantation déborde un petit peu,

36
00:02:25,170 --> 00:02:30,730
au-delà des limites de son fonds
et empiète sur le fonds de l'autre.

37
00:02:31,010 --> 00:02:35,710
Et nous comprenons qu'ici,
une personne porte atteinte aux

38
00:02:35,910 --> 00:02:39,190
prérogatives d'un propriétaire,
sur une partie de son terrain,

39
00:02:39,390 --> 00:02:43,390
en lui imposant une partie de
construction ou de plantation.

40
00:02:44,790 --> 00:02:49,610
Il n'est pas douteux que l'auteur
de l'empiétement doit supporter

41
00:02:49,810 --> 00:02:55,110
les conséquences de son usurpation,
qui a été commise sans aucun fondement,

42
00:02:55,310 --> 00:02:56,570
ça ne fait aucun doute.

43
00:02:56,770 --> 00:03:00,730
Mais toute la question est de savoir
s'il suffit de le condamner à une

44
00:03:00,930 --> 00:03:05,070
réparation par équivalent,
sous la forme de dommages et intérêts,

45
00:03:05,270 --> 00:03:11,070
ou s'il peut être condamné à la
démolition de ce qu'il a construit,

46
00:03:11,270 --> 00:03:15,470
à l'enlèvement de l'arbre qui dépasse.

47
00:03:16,210 --> 00:03:22,050
Cette question est très révélatrice
de l'intensité réelle de la volonté

48
00:03:22,250 --> 00:03:23,790
de protéger la propriété.

49
00:03:24,170 --> 00:03:28,070
Jusqu'où le droit accepte-t-il
d'aller dans la protection de celle-ci,

50
00:03:28,270 --> 00:03:29,990
dans la protection de son caractère
exclusif ?

51
00:03:30,190 --> 00:03:33,590
Voilà la question, elle est posée
ici au sujet de l'empiétement.

52
00:03:34,590 --> 00:03:39,790
Il existe une réponse légale dans
un cas très précis, c'est celui

53
00:03:39,990 --> 00:03:44,510
de l'empiétement végétal,
l'empiétement végétal par des branches

54
00:03:44,710 --> 00:03:45,770
et des racines.

55
00:03:45,970 --> 00:03:52,390
Et nous avons ici l'article 673
du Code civil qui donne la réponse,

56
00:03:52,590 --> 00:03:54,150
et même deux réponses.

57
00:03:55,250 --> 00:04:00,290
"Celui sur la propriété duquel
avancent les branches des arbres,

58
00:04:00,490 --> 00:04:04,810
arbustes et arbrisseaux du voisin
peut contraindre celui-ci à les

59
00:04:05,010 --> 00:04:08,710
couper." Les fruits tombés
naturellement de ces branches lui

60
00:04:08,910 --> 00:04:09,670
appartiennent.

61
00:04:10,550 --> 00:04:15,150
"Si ce sont les racines,
ronces ou brindilles qui avancent

62
00:04:15,350 --> 00:04:22,410
sur son héritage, il a le droit

63
00:04:22,610 --> 00:04:23,370
de les y couper lui-même,
à la limite de la ligne séparative.

64
00:04:23,570 --> 00:04:25,490
Le droit de couper les racines,
ronces et brindilles ou de faire

65
00:04:25,690 --> 00:04:29,170
couper les branches des arbres,
arbustes et arbrisseaux est

66
00:04:29,370 --> 00:04:36,070
imprescriptible." Voilà la réponse
à la question de l'empiétement végétal.

67
00:04:36,410 --> 00:04:41,350
Le propriétaire du fonds qui subit
le dépassement est en droit de

68
00:04:41,550 --> 00:04:43,930
contraindre son voisin à couper
les branches, il ne peut pas le

69
00:04:44,130 --> 00:04:52,590
faire lui-même, ou s'il s'agit
de racines, il est en droit de

70
00:04:52,790 --> 00:04:55,850
couper lui-même ces racines à la
limite séparative.

71
00:04:56,110 --> 00:05:01,350
Les racines et les ronces,
la broussaille, des lianes porteuses

72
00:05:01,550 --> 00:05:02,950
de kiwis qui auraient tendance…

73
00:05:03,650 --> 00:05:07,330
Peut-être que le voisin pourrait
quand même les couper par assimilation

74
00:05:07,530 --> 00:05:11,170
à des ronces, ça pourrait se défendre.

75
00:05:11,390 --> 00:05:15,910
La loi, en revanche,
ne précise pas la solution sur

76
00:05:16,110 --> 00:05:19,410
le cas de l'empiétement par une
construction.

77
00:05:19,870 --> 00:05:23,810
Et c'est donc à la jurisprudence
qu'il est revenu de donner cette

78
00:05:24,010 --> 00:05:24,770
solution.

79
00:05:25,150 --> 00:05:30,910
Cette solution, c'est la même,
c'est-à-dire que c'est la démolition.

80
00:05:31,790 --> 00:05:35,230
Et la Cour de cassation est extrêmement
ferme sur le sujet.

81
00:05:36,710 --> 00:05:41,880
Des juges du fond ont essayé de
subordonner la démolition à la

82
00:05:42,080 --> 00:05:45,830
preuve d'un préjudice important
pour la victime et de limiter,

83
00:05:46,030 --> 00:05:49,390
sinon, à des dommages et intérêts
ces droits lorsque le préjudice

84
00:05:49,590 --> 00:05:50,550
n'était pas assez important.

85
00:05:51,150 --> 00:05:55,270
Ces décisions ont été cassées parce
que s'agissant d'une atteinte au

86
00:05:55,470 --> 00:05:59,830
droit de propriété, il n'y a pas
lieu de relever un préjudice pour

87
00:06:00,030 --> 00:06:01,090
enclencher la protection.

88
00:06:03,110 --> 00:06:08,030
D'autres juges du fond ont tenté
de s'appuyer sur l'éventuelle bonne

89
00:06:08,230 --> 00:06:11,430
foi du constructeur et de faire
jouer en ce cas un texte,

90
00:06:11,630 --> 00:06:16,390
l'article 555, qui règle en effet
le sort des constructions édifiées

91
00:06:16,590 --> 00:06:21,430
sur le terrain d'autrui en tenant
compte de la bonne foi qui fait,

92
00:06:21,630 --> 00:06:25,170
elle, échapper le constructeur
de bonne foi à la démolition.

93
00:06:25,730 --> 00:06:29,170
Et il a même un certain droit à
remboursement, c'est vrai.

94
00:06:30,190 --> 00:06:33,850
La Cour de cassation a un peu hésité
pendant quelque temps,

95
00:06:34,050 --> 00:06:37,730
mais elle est aujourd'hui extrêmement
nette.

96
00:06:37,930 --> 00:06:41,290
Elle casse systématiquement les
arrêts d'appel qui se fondent ici

97
00:06:41,490 --> 00:06:44,830
sur ce texte au motif,
dit la Cour de cassation,

98
00:06:45,030 --> 00:06:49,450
que l'article 555 n'est pas applicable
lorsqu'un constructeur étend ses

99
00:06:49,650 --> 00:06:53,270
ouvrages au-delà des limites de
son héritage – héritage au sens de fond,

100
00:06:53,470 --> 00:06:58,510
au sens de terrain – et empiète
ainsi sur la parcelle voisine.

101
00:06:58,710 --> 00:07:00,770
Mais alors, à quoi sert donc l'article
555 ?

102
00:07:01,210 --> 00:07:04,710
C'est pour les hypothèses de
construction entière sur le terrain

103
00:07:04,910 --> 00:07:05,670
d'autrui.

104
00:07:05,870 --> 00:07:08,510
Par exemple, un locataire d'un
terrain a construit.

105
00:07:08,770 --> 00:07:10,920
Comment règle-t-on le sort des
constructions à la fin du…

106
00:07:11,120 --> 00:07:13,350
Ça, ça sera entendu,
c'est autre chose.

107
00:07:13,550 --> 00:07:17,410
Ou alors, c'est un concubin,
qui manigançait comme tout,

108
00:07:17,610 --> 00:07:21,410
il vivait avec une dame qui,
elle, était propriétaire d'un terrain,

109
00:07:21,610 --> 00:07:25,210
et c'est lui qui a édifié un petit
bâtiment sur le terrain.

110
00:07:25,530 --> 00:07:26,750
Ça, il a passé du temps.

111
00:07:26,950 --> 00:07:30,550
Et maintenant, ils se sont séparés,
il n'est plus question qu'il entre

112
00:07:30,750 --> 00:07:31,770
sur le terrain ni dans le bâtiment.

113
00:07:32,230 --> 00:07:33,930
Quel est le sort de cette
construction ?

114
00:07:35,110 --> 00:07:36,510
L'article 555 joue.

115
00:07:36,730 --> 00:07:39,970
En revanche, dans notre hypothèse
d'empiétement, la construction

116
00:07:40,170 --> 00:07:43,950
est principalement sur le fonds de l'un,
ça dépasse un petit peu sur le

117
00:07:44,150 --> 00:07:44,910
fonds de l'autre.

118
00:07:45,110 --> 00:07:48,230
Là, nous n'allons pas utiliser
l'article 555 parce que s'il n'y

119
00:07:48,430 --> 00:07:50,990
avait pas de démolition,
de toute façon ça voudrait dire

120
00:07:51,190 --> 00:07:53,810
que le propriétaire du fonds sur
lequel il y a un empiétement est

121
00:07:54,010 --> 00:07:56,290
devenu propriétaire du petit bout
de construction, et alors ils seraient

122
00:07:56,490 --> 00:07:58,950
tous les deux copropriétaires du
bâtiment avec des difficultés

123
00:07:59,150 --> 00:07:59,910
invraisemblables.

124
00:08:00,110 --> 00:08:02,470
Non, c'est très bien vu,
il ne fallait pas l'appliquer.

125
00:08:03,430 --> 00:08:07,430
La Cour de cassation résout la
question en visant d'autres articles.

126
00:08:08,250 --> 00:08:11,710
Les autres articles,
ce sont soit l'article 544,

127
00:08:12,290 --> 00:08:16,750
celui qui définit la propriété
parce que c'est la force même du

128
00:08:16,950 --> 00:08:20,870
droit de propriété avec son caractère
absolu, donc exclusif,

129
00:08:21,070 --> 00:08:24,590
qui est mise en avant dans de
nombreuses décisions.

130
00:08:24,930 --> 00:08:28,430
Tout empiétement, toute atteinte
à la propriété par un tiers est

131
00:08:28,630 --> 00:08:30,170
une violation de l'article 544.

132
00:08:30,470 --> 00:08:31,970
Oui, bien vu.

133
00:08:32,230 --> 00:08:35,670
Alors la Cour de cassation vise
aussi parfois l'article 545 :

134
00:08:35,870 --> 00:08:40,250
"Nul ne peut être contraint de
céder sa propriété si ce n'est

135
00:08:40,450 --> 00:08:44,870
pour une cause d'utilité publique
et moyennant une juste et préalable

136
00:08:45,070 --> 00:08:49,410
indemnité." Voilà, si on n'accordait
que des dommages et intérêts au

137
00:08:49,610 --> 00:08:54,510
propriétaire victime de l'empiétement,
cela serait lui imposer de supporter

138
00:08:54,710 --> 00:08:58,270
définitivement cet empiétement
et cela reviendrait, en effet,

139
00:08:58,470 --> 00:09:01,130
à lui imposer une expropriation.

140
00:09:01,330 --> 00:09:02,430
Mais pour quelle utilité ?

141
00:09:02,630 --> 00:09:06,290
Pour une utilité privée,
celle du voisin qui a construit

142
00:09:06,490 --> 00:09:07,250
et qui a empiété ?

143
00:09:07,450 --> 00:09:08,790
Non, ce n'est pas possible.

144
00:09:08,990 --> 00:09:11,610
Ce n'est possible que pour cause
d'utilité publique.

145
00:09:11,870 --> 00:09:12,630
Bien vu !

146
00:09:13,130 --> 00:09:14,930
Ou alors, l'article 552.

147
00:09:15,130 --> 00:09:20,830
La propriété du sol emporte la
propriété du dessus et du dessous,

148
00:09:21,030 --> 00:09:21,950
dit le texte.

149
00:09:22,450 --> 00:09:26,610
Et il ajoute que le propriétaire
peut faire au-dessus toutes les

150
00:09:26,810 --> 00:09:29,130
plantations et les constructions
qu'il juge à propos.

151
00:09:29,330 --> 00:09:32,570
Oui, mais c'est seulement le
propriétaire qui a le pouvoir de

152
00:09:32,770 --> 00:09:35,050
faire ces constructions sur le dessus.

153
00:09:35,250 --> 00:09:39,510
Il peut aussi parfaitement vouloir
ne rien construire sur son sol.

154
00:09:40,310 --> 00:09:46,090
Quel que soit le texte visé,
c'est toujours la démolition à

155
00:09:46,290 --> 00:09:49,850
la charge du constructeur et dans
la mesure de l'empiétement que

156
00:09:50,050 --> 00:09:52,710
la Cour de cassation impose de
prononcer.

157
00:09:53,110 --> 00:09:57,230
La seule hypothèse à réserver est
celle dans laquelle l'empiétement

158
00:09:57,430 --> 00:09:59,710
aurait duré 30 ans.

159
00:09:59,910 --> 00:10:00,870
Pourquoi 30 ans ?

160
00:10:01,410 --> 00:10:07,330
Parce que c'est le délai de la
prescription acquisitive.

161
00:10:07,530 --> 00:10:11,930
Si 30 ans s'écoulent,
l'empiéteur en réalité,

162
00:10:12,810 --> 00:10:17,890
qui a construit sur le sol légèrement
de son voisin, sera devenu propriétaire

163
00:10:18,090 --> 00:10:21,730
de cette petite portion du terrain
du voisin par la prescription

164
00:10:21,930 --> 00:10:22,690
acquisitive.

165
00:10:22,890 --> 00:10:25,830
Si jamais c'était un empiétement
par l'effet d'un surplomb,

166
00:10:26,030 --> 00:10:29,910
par exemple un balcon,
une toiture qui a débordé un petit

167
00:10:30,110 --> 00:10:38,310
peu – la démolition peut être demandée
–, si la situation a duré 30 ans

168
00:10:38,510 --> 00:10:43,830
sans que le propriétaire du fonds
au-dessus duquel se trouve ce surplomb

169
00:10:44,030 --> 00:10:48,390
ne dise rien, n'agisse pour faire
supprimer ce dépassement,

170
00:10:49,250 --> 00:10:54,550
on peut considérer qu'une servitude,
un droit réel de servitude de surplomb

171
00:10:54,750 --> 00:10:59,970
aura été acquis par le propriétaire
voisin.

172
00:11:00,450 --> 00:11:02,790
Mais c'est la seule réserve.

173
00:11:05,030 --> 00:11:09,850
Si la situation n'a pas duré 30 ans,
pas encore 30 ans, notre propriétaire

174
00:11:10,050 --> 00:11:16,230
sur le terrain duquel l'empiétement
a lieu est en droit d'obtenir la

175
00:11:16,430 --> 00:11:17,290
démolition.

176
00:11:17,910 --> 00:11:22,810
Lorsque l'empiétement est minime,
il suffira de raboter un peu,

177
00:11:23,010 --> 00:11:25,730
de réduire l'épaisseur du mur
extérieur, de la construction

178
00:11:25,930 --> 00:11:26,690
litigieuse.

179
00:11:27,090 --> 00:11:32,970
Mais parfois, la démolition imposée
pourra affecter la solidité même

180
00:11:33,170 --> 00:11:33,930
de l'édifice.

181
00:11:34,470 --> 00:11:38,210
Il faudra peut-être démolir une
partie substantielle de la

182
00:11:38,410 --> 00:11:39,170
construction.

183
00:11:39,370 --> 00:11:42,230
Oui, ça peut arriver,
mais peu importe, car dans la balance,

184
00:11:42,730 --> 00:11:45,990
les intérêts du propriétaire victime
de l'empiétement pèsent plus lourd

185
00:11:46,190 --> 00:11:47,970
que ceux des constructeurs.

186
00:11:49,270 --> 00:11:54,030
Le désastre économique que peuvent
éventuellement entraîner de telles

187
00:11:54,230 --> 00:11:58,350
décisions attise des critiques
contre cette jurisprudence.

188
00:11:58,710 --> 00:12:01,870
Ces adversaires s'offusquent de
la démolition.

189
00:12:02,310 --> 00:12:06,070
Et plus l'empiétement est minime,
plus ils la critiquent,

190
00:12:06,270 --> 00:12:09,090
plus ils la trouvent disproportionnée.

191
00:12:09,470 --> 00:12:13,370
Et le comble, à leurs yeux,
aurait été atteint dans une affaire

192
00:12:13,570 --> 00:12:18,130
où l'empiétement n'était que de
0,5 centimètre.

193
00:12:18,330 --> 00:12:19,090
Vous vous rendez compte ?

194
00:12:19,290 --> 00:12:23,070
Cinq millimètres d'empiétement
et on ordonne la démolition ?

195
00:12:23,330 --> 00:12:24,250
Quel scandale !

196
00:12:25,730 --> 00:12:30,830
Cependant, les critiques ne sont
pas unanimes et on peut en effet

197
00:12:31,030 --> 00:12:35,550
remarquer, pour défendre cette
jurisprudence, qu'il n'y a pas

198
00:12:35,750 --> 00:12:38,050
d'autres solutions qui tiennent.

199
00:12:38,370 --> 00:12:42,370
Sans doute peut-on être choqué
par la démolition lorsque l'empiétement

200
00:12:42,570 --> 00:12:47,610
est très minime, mais si plus il
est minime, plus la gêne causée

201
00:12:47,810 --> 00:12:53,690
au propriétaire victime est faible,
en même temps plus il est facile

202
00:12:53,890 --> 00:12:57,390
pour le constructeur de remédier
à la situation.

203
00:12:57,910 --> 00:13:06,850
Un simple grattage, limage,
rognage, ponçage pourra suffire.

204
00:13:07,050 --> 00:13:12,390
Au contraire, lorsque l'empiétement
est très important, il n'apparaît

205
00:13:12,590 --> 00:13:17,390
pas choquant que le propriétaire
veuille faire respecter son droit.

206
00:13:17,690 --> 00:13:22,210
Non, ça ne choque personne,
mais c'est là aussi pourtant que

207
00:13:22,410 --> 00:13:26,450
la démolition est la plus gênante
pour le constructeur,

208
00:13:26,650 --> 00:13:31,950
car ce sera sans doute une démolition
d'une partie substantielle de son

209
00:13:32,150 --> 00:13:38,090
ouvrage, peut-être même une démolition
totale à laquelle il devra procéder.

210
00:13:38,670 --> 00:13:42,430
Si l'on prend conscience de cela,
si l'on ne fait pas que raisonner

211
00:13:42,630 --> 00:13:45,630
purement théoriquement,
mais que l'on regarde bien la situation

212
00:13:45,830 --> 00:13:51,430
pratique, on se rend compte qu'il
est impossible de fixer une limite

213
00:13:51,630 --> 00:13:56,790
d'empiétement en deçà de laquelle
on n'ordonnerait pas le respect

214
00:13:56,990 --> 00:13:59,570
du droit de propriété,
alors que ce serait pourtant le

215
00:13:59,770 --> 00:14:04,990
moins gênant pour le constructeur,
et au-delà de laquelle la démolition,

216
00:14:05,190 --> 00:14:09,110
économiquement désastreuse,
serait ordonnée.

217
00:14:09,570 --> 00:14:11,710
Oui, impossible de fixer une limite.

218
00:14:12,350 --> 00:14:13,810
Où commencer, où s'arrêter ?

219
00:14:14,150 --> 00:14:19,410
Il n'y a qu'une réponse concevable :
la démolition doit être ordonnée

220
00:14:19,610 --> 00:14:23,410
dès qu'il y a empiétement,
c'est-à-dire dès que les limites

221
00:14:23,610 --> 00:14:27,390
de la propriété ont été franchies.

222
00:14:27,850 --> 00:14:30,970
Il faut remarquer également que
le résultat de cette jurisprudence

223
00:14:31,170 --> 00:14:34,970
n'est pas mauvais.

224
00:14:35,170 --> 00:14:36,810
Cette jurisprudence incite les
constructeurs à la plus grande

225
00:14:37,010 --> 00:14:38,270
vigilance.

226
00:14:38,490 --> 00:14:41,190
À eux de faire procéder à des mesurages
très précis.

227
00:14:41,390 --> 00:14:45,330
Et il y a des professionnels pour ça,
ce sont des géomètres experts.

228
00:14:45,590 --> 00:14:48,390
Et en plus, ils sont assurés au
cas où ils commettraient une erreur.

229
00:14:48,590 --> 00:14:51,290
Ça peut arriver, l'assurance sert
à ça aussi.

230
00:14:53,510 --> 00:14:58,730
Cette jurisprudence décourage des
promoteurs qui pourraient être

231
00:14:58,930 --> 00:15:03,090
tentés de grignoter quelques
centimètres par ici,

232
00:15:03,590 --> 00:15:07,590
quelques décimètres par là,
sur les terrains voisins de leur

233
00:15:07,790 --> 00:15:08,830
programme de construction.

234
00:15:09,530 --> 00:15:13,370
La jurisprudence est dissuasive
à cet égard, ce qui au fond est

235
00:15:13,570 --> 00:15:14,930
une très bonne chose.

236
00:15:15,690 --> 00:15:18,950
Et pour atteindre ce résultat,
la Cour de cassation refuse de

237
00:15:19,150 --> 00:15:24,370
baisser la garde, refuse d'entrouvrir
la moindre porte au maintien de

238
00:15:24,570 --> 00:15:25,330
l'empiétement.

239
00:15:25,530 --> 00:15:29,970
Et on ne peut ainsi que souligner
avec quelle force il paraît à la

240
00:15:30,170 --> 00:15:33,850
Cour de cassation nécessaire de
faire respecter le droit de propriété.

241
00:15:35,490 --> 00:15:42,210
Nous avons maintenant les exceptions

242
00:15:42,410 --> 00:15:47,210
que le caractère exclusif supporte
néanmoins, et que nous voyons dans un 2.

243
00:15:50,020 --> 00:15:55,680
Les terrains peuvent se trouver
grevés de servitudes,

244
00:15:55,920 --> 00:16:00,320
des servitudes d'utilité publique,
par exemple pour le passage de

245
00:16:00,520 --> 00:16:01,700
lignes électriques.

246
00:16:01,900 --> 00:16:06,750
Ah oui, il faut bien conduire
l'électricité des unités de production

247
00:16:06,950 --> 00:16:10,010
vers les consommateurs,
c'est de l'utilité publique.

248
00:16:10,230 --> 00:16:12,570
Et des servitudes d'utilité privée.

249
00:16:12,770 --> 00:16:16,310
Il y a des rapports de voisinage,
comme la servitude de passage en

250
00:16:16,510 --> 00:16:18,030
cas d'enclave que la loi organise.

251
00:16:18,690 --> 00:16:19,450
Oui.

252
00:16:19,650 --> 00:16:23,810
Dans ces hypothèses,
d'autres que le propriétaire se

253
00:16:24,010 --> 00:16:28,750
voient conférer une petite partie
des attributs du droit de propriété,

254
00:16:29,310 --> 00:16:32,930
mais qui diminuent d'autant les
prérogatives du propriétaire.

255
00:16:33,630 --> 00:16:37,970
Celui-ci doit laisser d'autres
personnes user partiellement de

256
00:16:38,170 --> 00:16:38,930
son fonds.

257
00:16:39,810 --> 00:16:43,370
Au titre des exceptions,
il fallait aussi mentionner la

258
00:16:43,570 --> 00:16:46,510
loi du 10 juillet 1964 relative
à la chasse.

259
00:16:47,970 --> 00:16:53,090
Le droit de chasse, autrefois sous
l'ancien droit, était un privilège

260
00:16:53,290 --> 00:16:54,170
de la noblesse.

261
00:16:54,530 --> 00:16:58,730
Seuls les nobles pouvaient s'approprier
le gibier.

262
00:16:58,930 --> 00:17:03,650
Depuis la nuit du 4 août 1789,
ce privilège a disparu et le droit

263
00:17:03,850 --> 00:17:05,790
de chasse est un attribut du droit
de propriété.

264
00:17:06,190 --> 00:17:09,290
Il appartient donc au propriétaire
du sol, quel qu'il soit.

265
00:17:10,130 --> 00:17:17,990
Cependant, en 1964, la loi Verdeille
a prévu la création d'associations

266
00:17:18,190 --> 00:17:22,110
communales de chasse en vue d'une
meilleure organisation de la chasse.

267
00:17:22,530 --> 00:17:27,770
Et à cette fin, elle a obligé les
propriétaires de terrains d'une

268
00:17:27,970 --> 00:17:32,570
superficie inférieure à certains
seuils, à faire apport de leurs

269
00:17:32,770 --> 00:17:35,790
fonds à l'association de chasse
constituée dans leur commune.

270
00:17:36,030 --> 00:17:38,450
Enfin, de faire apport à leurs
fonds seulement, évidemment,

271
00:17:38,650 --> 00:17:39,510
au regard de la chasse.

272
00:17:41,650 --> 00:17:45,230
L'apport à l'association de chasse
constituée dans leur commune pour

273
00:17:45,430 --> 00:17:49,310
créer un vaste territoire de chasse
à l'échelle communale.

274
00:17:49,650 --> 00:17:50,410
Une obligation.

275
00:17:51,170 --> 00:17:54,990
C'était là une exception à
l'exclusivité du droit de propriété.

276
00:17:56,690 --> 00:18:01,490
Cependant, la Cour européenne des
droits de l'homme a jugé ce dispositif

277
00:18:01,690 --> 00:18:05,410
contraire à l'article 1 du protocole
additionnel numéro 1.

278
00:18:05,830 --> 00:18:09,110
C'est un arrêt du 29 avril 1999.

279
00:18:09,930 --> 00:18:13,990
C'est une nouvelle illustration
de la force du droit de propriété

280
00:18:14,190 --> 00:18:18,510
et de son absolutisme qui impose
le respect de l'exclusivité des

281
00:18:18,710 --> 00:18:19,710
droits du propriétaire.

282
00:18:20,270 --> 00:18:21,930
Concrètement, aujourd'hui,
comment ça se passe pour la chasse ?

283
00:18:22,130 --> 00:18:24,430
Des associations de chasse,
il y en a toujours.

284
00:18:24,750 --> 00:18:28,150
Mais simplement, l'association
va demander aux propriétaires s'ils

285
00:18:28,350 --> 00:18:34,270
veulent bien apporter leur territoire
à la constitution du vaste territoire

286
00:18:34,470 --> 00:18:35,230
communal.

287
00:18:35,730 --> 00:18:37,310
Mais ceux qui ne veulent pas,
ils ne veulent pas.

288
00:18:37,510 --> 00:18:39,870
Et ils vont mettre "Ici,
au protège des animaux",

289
00:18:40,250 --> 00:18:41,010
tout ce que vous voulez.

290
00:18:41,210 --> 00:18:43,710
Ils vont s'amuser avec des écriteaux
de tous genres.

291
00:18:44,450 --> 00:18:45,510
Et ils en ont le droit.

292
00:18:45,710 --> 00:18:46,710
C'est le droit de propriété.

293
00:18:49,590 --> 00:18:52,350
Nous avons, à côté du caractère
exclusif, maintenant,

294
00:18:52,550 --> 00:18:54,190
le caractère total.

295
00:18:55,050 --> 00:18:58,770
L'absolutisme du droit de propriété
se traduit aussi quant au pouvoir

296
00:18:58,970 --> 00:18:59,730
qu'ils confèrent.

297
00:19:00,010 --> 00:19:02,670
Ce sont tous les pouvoirs sur la chose.

298
00:19:04,310 --> 00:19:09,090
On le sait, ces pouvoirs peuvent
se décomposer en trois attributs.

299
00:19:09,410 --> 00:19:14,090
La fameuse trilogie de l'usus,
du fructus, de l'abusus.

300
00:19:15,270 --> 00:19:19,450
Le propriétaire dispose des trois,
dans toute leur potentialité,

301
00:19:19,650 --> 00:19:22,250
sous l'angle positif ou négatif
d'ailleurs.

302
00:19:22,450 --> 00:19:24,070
Le droit d'user ou de ne pas user.

303
00:19:24,270 --> 00:19:27,190
Le droit de retirer les fruits
ou de ne pas retirer de fruits.

304
00:19:27,670 --> 00:19:29,930
Le droit de disposer ou de ne pas
disposer.

305
00:19:30,130 --> 00:19:32,570
Ça, tout, dans les deux versants.

306
00:19:32,810 --> 00:19:37,830
Et on vient de l'apercevoir notamment,
avec le droit de chasse.

307
00:19:38,170 --> 00:19:40,650
Le droit de chasser ou de ne pas
chasser, on fait ce qu'on veut.

308
00:19:42,550 --> 00:19:46,190
Ce n'est là encore qu'un principe
qui s'accompagne de quelques exceptions

309
00:19:46,390 --> 00:19:47,890
et de quelques limites.

310
00:19:48,270 --> 00:19:53,090
Surtout au sujet du droit de disposer,
cet attribut emporte notamment

311
00:19:53,290 --> 00:19:56,830
le droit d'aliéner à qui l'on souhaite
la chose, ou de ne pas aliéner.

312
00:19:57,030 --> 00:19:59,650
Mais si on l'aliène à qui l'on
souhaite.

313
00:20:00,650 --> 00:20:03,510
Ou au contraire, de conserver la chose,
au contraire de la détruire,

314
00:20:03,710 --> 00:20:04,790
de l'abandonner, de faire ce qu'on
veut.

315
00:20:05,350 --> 00:20:09,230
Mais la loi a institué de nombreux
droits de préemption qui sont autant

316
00:20:09,430 --> 00:20:11,710
d'exceptions au droit de vendre
à qui l'on veut.

317
00:20:12,250 --> 00:20:15,110
C'est le droit de préemption urbain
au profit de la commune.

318
00:20:15,310 --> 00:20:18,470
C'est le droit de préemption du
locataire, le droit de préemption

319
00:20:18,670 --> 00:20:21,830
du conservatoire du littoral,
le droit de préemption des SAFER,

320
00:20:22,030 --> 00:20:24,570
Société d'aménagement foncier et
d'établissement rural.

321
00:20:27,250 --> 00:20:30,330
On ne vendra pas à qui l'on veut,
ce sera la SAFER qui va acheter.

322
00:20:31,470 --> 00:20:36,210
En outre, l'expropriation pour
cause d'utilité publique est prévue

323
00:20:36,410 --> 00:20:40,610
par la loi, mais sous la condition
d'une juste et préalable indemnité,

324
00:20:40,810 --> 00:20:41,890
dit l'article 545.

325
00:20:42,330 --> 00:20:45,770
Et c'est ainsi que de très nombreuses
expropriations ont eu lieu pendant

326
00:20:45,970 --> 00:20:50,490
le 19ᵉ siècle pour la constitution
du réseau ferré en France,

327
00:20:52,530 --> 00:20:55,270
qui ont eu lieu moyennant de bonnes
indemnités d'ailleurs,

328
00:20:55,610 --> 00:21:00,310
ou au 20ᵉ siècle, avec la constitution
du réseau ferroviaire également

329
00:21:00,510 --> 00:21:01,270
à grande vitesse.

330
00:21:01,470 --> 00:21:04,870
Ah oui, imaginez la création de
ces lignes.

331
00:21:05,710 --> 00:21:08,650
Par exemple, Paris-Strasbourg,
on va traverser la Brie,

332
00:21:08,910 --> 00:21:13,510
la Champagne et tout cela,
avec des bandes de terrain d'une

333
00:21:13,710 --> 00:21:21,090
vingtaine de mètres sur 400 kilomètres,
ça en fait des hectares à exproprier.

334
00:21:21,290 --> 00:21:23,190
Eh oui, mais c'est de l'utilité
publique.

335
00:21:26,870 --> 00:21:31,230
Une limite à l'usus et au fructus
du propriétaire peut se trouver

336
00:21:31,430 --> 00:21:36,170
également dans certaines législations
qui imposent, parfois,

337
00:21:36,950 --> 00:21:39,750
pas souvent, la réquisition de
logements vacants.

338
00:21:40,010 --> 00:21:41,310
Ah, vous ne l'utilisez pas ?

339
00:21:41,510 --> 00:21:42,790
On va l'utiliser pour vous.

340
00:21:42,990 --> 00:21:47,770
Ou alors, la législation en matière
rurale qui peut conduire à rendre

341
00:21:47,970 --> 00:21:51,510
obligatoire la mise en culture
de terres qui ne sont pas cultivées

342
00:21:51,710 --> 00:21:53,710
depuis plus de trois ans.

343
00:21:55,350 --> 00:21:58,850
Une limite aux prérogatives du
propriétaire est également apparue

344
00:21:59,050 --> 00:22:01,090
avec la question de l'image des biens.

345
00:22:02,250 --> 00:22:09,970
L'usus et le fructus emportent-ils
le droit de s'opposer à l'utilisation

346
00:22:10,170 --> 00:22:12,390
de l'image de son bien par des tiers ?

347
00:22:12,790 --> 00:22:19,610
Voici une question posée et à laquelle
la Cour de cassation a admis,

348
00:22:19,810 --> 00:22:25,830
en 1999, dans une retentissante
affaire de donner une réponse positive.

349
00:22:26,430 --> 00:22:29,710
Cette affaire, c'est l'affaire
du Café Gondrée.

350
00:22:32,030 --> 00:22:39,690
Ce café se trouve sur un lieu
historique puisqu'il est à proximité

351
00:22:39,890 --> 00:22:43,410
d'un pont situé sur un canal entre
Caen et la mer.

352
00:22:44,670 --> 00:22:45,430
Que s'est-il passé ?

353
00:22:45,630 --> 00:22:52,050
Dans la nuit du 5 au 6 juin 1944,
des troupes aéroportées,

354
00:22:52,250 --> 00:22:58,790
parvenues à proximité du pont Pegasus
Bridge grâce à des planeurs qui

355
00:22:58,990 --> 00:23:02,790
s'étaient posés, ont pris le pont
et ont tenu jusqu'à l'arrivée des

356
00:23:02,990 --> 00:23:07,510
renforts débarqués sur les plages
britanniques qui s'étaient situées

357
00:23:07,710 --> 00:23:10,390
à une dizaine de kilomètres un
peu plus au nord, donc au bord

358
00:23:10,590 --> 00:23:11,350
de la mer.

359
00:23:11,550 --> 00:23:14,150
Il fallait tenir, ça a été un moment
de bravoure extraordinaire.

360
00:23:14,430 --> 00:23:18,370
Et depuis, évidemment,
l'endroit, à la fois le pont et

361
00:23:18,570 --> 00:23:22,190
le café qui était juste à côté,
premier endroit libéré de France

362
00:23:22,390 --> 00:23:28,330
le 6 juin 1944, tout cela est devenu
très célèbre, fait partie du parcours

363
00:23:28,530 --> 00:23:33,130
que chaque année des vétérans,
quand il en reste, ou leurs familles,

364
00:23:33,330 --> 00:23:38,890
ou les amis, ou de très nombreux
touristes, organisent et réalisent

365
00:23:39,090 --> 00:23:39,850
en Normandie.

366
00:23:41,010 --> 00:23:47,470
Voici qu'un tiers prend des photos
du café, ce fameux café,

367
00:23:48,770 --> 00:23:50,110
pour quoi en faire ?

368
00:23:50,310 --> 00:23:53,050
Évidemment, vous avez compris,
des cartes postales.

369
00:23:53,450 --> 00:23:57,790
Et l'on vend des cartes postales
du café Gondrée, comme bien d'autres

370
00:23:57,990 --> 00:23:58,750
cartes postales d'ailleurs.

371
00:23:59,930 --> 00:24:05,110
Mais voilà qu'aujourd'hui,
le propriétaire du café en question

372
00:24:06,630 --> 00:24:11,470
prétend avoir un droit sur l'image
de son bien.

373
00:24:11,910 --> 00:24:17,090
"C'est à moi !" La Cour de cassation
lui a donné raison.

374
00:24:17,870 --> 00:24:23,050
"Attendu", dit-elle,
"que le propriétaire a seul le

375
00:24:23,250 --> 00:24:27,150
droit d'exploiter son bien sous
quelque forme que ce soit".

376
00:24:27,790 --> 00:24:32,550
Et la Cour de cassation a cassé
une décision qui avait jugé que

377
00:24:32,750 --> 00:24:38,050
la photographie et la reprographie,
la reproduction, même sans

378
00:24:38,250 --> 00:24:41,990
autorisation, d'un immeuble exposé
à la vue du public – c'est très

379
00:24:42,190 --> 00:24:48,110
à la vue du public – et réalisées
à partir du domaine public ne

380
00:24:48,310 --> 00:24:50,910
constituaient pas une atteinte
aux prérogatives reconnues au

381
00:24:51,110 --> 00:24:51,870
propriétaire.

382
00:24:52,130 --> 00:24:55,350
Non, ça constitue une atteinte,
dit la Cour de cassation.

383
00:24:55,670 --> 00:24:58,550
La première Chambre civile a reconnu,
au contraire, clairement,

384
00:24:58,750 --> 00:25:03,050
que les prérogatives tirées du
droit de jouissance du propriétaire

385
00:25:03,250 --> 00:25:07,010
allaient bien jusqu'à s'opposer
à l'exploitation de photographies

386
00:25:07,210 --> 00:25:08,510
du bien par des tiers.

387
00:25:10,570 --> 00:25:14,370
L'arrêt a suscité de très vives
réactions, et vous comprenez dans

388
00:25:14,570 --> 00:25:17,470
quel milieu, spécialement dans
les milieux des professionnels

389
00:25:17,670 --> 00:25:20,510
de la photographie, de l'image,
de l'édition.

390
00:25:20,810 --> 00:25:21,570
Quoi donc ?

391
00:25:21,770 --> 00:25:23,690
On ne peut plus faire de cartes
postales nulle part.

392
00:25:23,890 --> 00:25:26,410
Vous voulez prendre un paysage,
mais ce ne sont que des terrains

393
00:25:26,610 --> 00:25:28,130
privés, oh quelques voies publiques.

394
00:25:28,530 --> 00:25:33,630
Vous voulez prendre une photo d'une
place d'une ville, mais sur cette

395
00:25:33,830 --> 00:25:37,650
place, vous avez peut-être un bâtiment
public, soit, mais combien de bâtiments

396
00:25:37,850 --> 00:25:38,610
privés ?

397
00:25:40,170 --> 00:25:44,030
C'en est terminé des cartes postales,
c'en est terminé des livres comportant

398
00:25:44,230 --> 00:25:49,610
des illustrations portant sur des
biens appartenant à des personnes

399
00:25:49,810 --> 00:25:50,590
privées.

400
00:25:52,510 --> 00:25:55,370
Alors, la jurisprudence a changé.

401
00:25:56,550 --> 00:25:59,790
Moins de cinq ans plus tard,
en assemblée plénière,

402
00:26:00,470 --> 00:26:04,510
la Cour de cassation a mis un terme
à ce développement du droit de

403
00:26:04,710 --> 00:26:05,470
propriété.

404
00:26:06,170 --> 00:26:10,430
Le propriétaire d'une chose ne
dispose pas d'un droit exclusif

405
00:26:10,630 --> 00:26:14,030
sur l'image de celle-ci,
proclame l'assemblée plénière.

406
00:26:14,370 --> 00:26:19,750
Tout au plus, le propriétaire peut-il
s'opposer à l'utilisation de cette

407
00:26:19,950 --> 00:26:24,870
image par un tiers lorsqu'elle
lui cause un trouble anormal,

408
00:26:25,070 --> 00:26:27,010
et ce n'était pas le cas ici.

409
00:26:27,370 --> 00:26:31,410
Et c'est ainsi, le 7 mai 2004,
dans cet arrêt d'assemblée plénière,

410
00:26:31,610 --> 00:26:35,990
que la jurisprudence Café Gondrée
s'est refermée.

411
00:26:36,410 --> 00:26:41,010
Il faut remarquer l'adjectif exclusif
utilisé par la Cour de cassation.

412
00:26:41,230 --> 00:26:45,410
"Il ne dispose pas d'un droit exclusif
sur l'image de son bien,

413
00:26:46,150 --> 00:26:51,230
mais en réalité, l'essence d'un
droit à l'image et d'être exclusif,

414
00:26:51,430 --> 00:26:54,010
ceci permet d'en contrôler
l'utilisation".

415
00:26:54,210 --> 00:26:57,630
Avec cette décision,
le propriétaire peut sans doute

416
00:26:57,830 --> 00:27:02,890
toujours utiliser lui-même l'image
de sa chose, mais ni plus ni moins

417
00:27:03,090 --> 00:27:07,750
que toute autre personne qui le
peut tout autant que le propriétaire.

418
00:27:07,950 --> 00:27:13,070
Ceci revient donc à nier en réalité
ici l'existence d'une véritable

419
00:27:13,270 --> 00:27:15,730
prérogative tirée du droit de
propriété.

420
00:27:15,930 --> 00:27:22,010
Et cela revient en réalité à enterrer
l'idée d'un droit à l'image des biens.

421
00:27:22,950 --> 00:27:26,790
La seule réserve est celle du trouble
anormal causé au propriétaire de

422
00:27:26,990 --> 00:27:30,610
la chose, qui engagerait la
responsabilité civile de son auteur,

423
00:27:30,810 --> 00:27:32,570
à supposer qu'un préjudice soit causé.

424
00:27:32,770 --> 00:27:33,530
Ah, ça peut arriver.

425
00:27:34,190 --> 00:27:39,170
Voici que dans un magazine consacré
au tourisme dans une certaine partie

426
00:27:39,370 --> 00:27:43,490
de la France, des photos ont été
publiées sur une superbe propriété.

427
00:27:44,010 --> 00:27:49,030
Et voici que des touristes affluent
maintenant et montent un peu sur le mur,

428
00:27:49,230 --> 00:27:52,630
et voici qu'on trouve des mégots,
des gobelets, des canettes,

429
00:27:52,830 --> 00:27:55,470
tout ce que vous voulez,
que la tranquillité du propriétaire

430
00:27:55,670 --> 00:27:56,450
se trouve gênée.

431
00:27:56,650 --> 00:28:00,530
Là, nous pourrions avoir un préjudice
et une indemnisation,

432
00:28:01,390 --> 00:28:03,770
mais disons que cela sera bien rare.

433
00:28:04,110 --> 00:28:08,850
En tout cas, le droit à l'image
des biens est enterré.

434
00:28:10,270 --> 00:28:16,990
Mais le voici qui ressurgit à la
faveur d'une loi du 7 juillet 2016.

435
00:28:17,190 --> 00:28:22,030
Oh, il ne s'agit pas exactement
de droit privé, c'est une loi qui

436
00:28:22,230 --> 00:28:24,810
a inséré un nouvel article L.

437
00:28:25,010 --> 00:28:30,550
621-42 dans le Code du patrimoine,
et il s'agit des biens nationaux,

438
00:28:30,750 --> 00:28:33,030
en réalité des biens publics.

439
00:28:33,230 --> 00:28:38,390
Et voici que ce texte dispose que
"l'utilisation à des fins commerciales

440
00:28:38,590 --> 00:28:43,290
de l'image des immeubles qui
constituent des domaines nationaux,

441
00:28:43,490 --> 00:28:47,690
sur tout support, est soumise à
l'autorisation préalable du

442
00:28:47,890 --> 00:28:51,390
gestionnaire de la partie concernée
du domaine national.

443
00:28:51,910 --> 00:28:54,870
Cette autorisation",
continue le texte, "peut prendre

444
00:28:55,070 --> 00:29:00,450
la forme d'un acte unilatéral ou
d'un contrat, assorti ou non de

445
00:29:00,650 --> 00:29:03,870
conditions financières,
comprenons éventuellement avec

446
00:29:04,070 --> 00:29:04,990
une redevance".

447
00:29:05,250 --> 00:29:07,770
Comme vous le savez,
l'État n'a plus beaucoup d'argent

448
00:29:07,970 --> 00:29:11,670
et pour en retrouver,
le meilleur moyen est de monnayer

449
00:29:11,870 --> 00:29:13,450
l'image de ses biens.

450
00:29:14,350 --> 00:29:17,810
Voilà une exception,
mais une exception qui confirme

451
00:29:18,010 --> 00:29:23,470
notre règle en dehors de ce texte
très particulier : le droit à l'image

452
00:29:23,670 --> 00:29:24,770
n'existe pas.