1
00:00:06,660 --> 00:00:08,760
Paragraphe deux : le régime
des baux commerciaux.

2
00:00:09,570 --> 00:00:10,290
Le bail commercial,

3
00:00:10,320 --> 00:00:13,980
il est soumis à toutes les règles de
droit commun d'un bail d'un immeuble,

4
00:00:14,300 --> 00:00:17,890
ce sont les articles 1713
à 1762 du Code civil.

5
00:00:18,300 --> 00:00:21,830
Le locataire doit jouir des lieux
loués raisonnablement,

6
00:00:21,950 --> 00:00:24,730
il doit payer les loyers, il doit
faire les réparations locatives.

7
00:00:25,320 --> 00:00:28,210
Le bailleur, lui, doit mettre le
bien à disposition du locataire,

8
00:00:28,260 --> 00:00:29,820
faire les réparations qui s'imposent

9
00:00:30,120 --> 00:00:33,020
et garantir la jouissance
paisible des lieux au locataire.

10
00:00:33,800 --> 00:00:36,150
Mais il existe un certain
nombre de règles spéciales

11
00:00:36,180 --> 00:00:39,470
en cours d'exécution du bail
et à l'expiration de ce dernier.

12
00:00:39,700 --> 00:00:41,880
Et nous allons les étudier
successivement.

13
00:00:42,540 --> 00:00:45,140
A : les règles spéciales en
cours d'exécution du bail.

14
00:00:46,130 --> 00:00:49,170
Ces règles spéciales concernent
la durée ainsi que les droits

15
00:00:49,230 --> 00:00:50,730
et les obligations du locataire,

16
00:00:50,770 --> 00:00:52,600
trois points que nous
étudions successivement

17
00:00:52,630 --> 00:00:55,560
en commençant par un
1 consacré à la durée.

18
00:00:56,820 --> 00:00:59,600
La durée minimum du bail
commercial est de neuf ans,

19
00:00:59,970 --> 00:01:02,580
peu importe qu'il ait été conclu
pour une durée inférieure,

20
00:01:02,840 --> 00:01:04,550
c'est une durée impérative.

21
00:01:05,340 --> 00:01:07,220
Cette durée est impérative
pour le bailleur.

22
00:01:07,580 --> 00:01:10,710
Il ne peut le rompre que dans
certaines hypothèses très rares,

23
00:01:10,750 --> 00:01:12,600
notamment la volonté de reconstruire,

24
00:01:12,640 --> 00:01:15,120
de surélever ou de restaurer
l'immeuble existant.

25
00:01:15,940 --> 00:01:19,170
Et encore, il ne pourra rompre qu'à
l'expiration d'une période triennale,

26
00:01:19,220 --> 00:01:22,440
c'est-à-dire tous les trois ans, et
il faudra un acte extrajudiciaire,

27
00:01:22,640 --> 00:01:24,110
c'est-à-dire un exploit d'huissier.

28
00:01:24,370 --> 00:01:25,190
Cela coûtera de l'argent.

29
00:01:26,010 --> 00:01:27,840
Le locataire, lui, il
est bien plus libre.

30
00:01:28,020 --> 00:01:30,171
Il peut résilier le
contrat à l'expiration 

31
00:01:30,400 --> 00:01:31,971
de chaque période triennale,

32
00:01:32,570 --> 00:01:33,630
c'est-à-dire tous les trois ans,

33
00:01:33,750 --> 00:01:35,930
à condition de respecter un
délai de préavis de six mois.

34
00:01:36,390 --> 00:01:38,780
Il doit donner congé par
un acte extrajudiciaire,

35
00:01:38,840 --> 00:01:42,750
encore un exploit d'huissier ou plus
simplement par une lettre recommandée

36
00:01:42,780 --> 00:01:44,110
avec accusé de réception.

37
00:01:44,150 --> 00:01:47,490
C'est plus léger que la façon dont
le bailleur peut mettre un terme

38
00:01:47,820 --> 00:01:48,580
au contrat de bail.

39
00:01:49,500 --> 00:01:52,140
Il n'est pas nécessaire d'attendre
la fin d'une période triennale

40
00:01:52,170 --> 00:01:54,740
si le commerçant met fin au bail
parce qu'il part à la retraite.

41
00:01:55,360 --> 00:01:56,590
Là, c'est un cas particulier

42
00:01:56,900 --> 00:02:01,710
qui n'exige pas le respect
de cette période triennale.

43
00:02:01,930 --> 00:02:04,320
On voit bien que le bail
commercial est séquencé.

44
00:02:04,730 --> 00:02:09,740
Déjà il dure neuf ans en principe, mais
il est séquencé par périodes triennales.

45
00:02:09,770 --> 00:02:13,510
C'est pour ça que le bail commercial
est décrit comme un bail 3-6-9.

46
00:02:14,470 --> 00:02:18,060
Ce bail commercial reconnaît
des droits au profit du locataire

47
00:02:18,090 --> 00:02:19,510
que nous allons voir dans un 2.

48
00:02:19,850 --> 00:02:23,510
Et le premier droit que nous allons
évoquer, c'est la déspécialisation.

49
00:02:24,180 --> 00:02:25,560
La déspécialisation, c'est quoi ?

50
00:02:25,760 --> 00:02:28,940
C'est la possibilité de changer
l'affectation des lieux loués

51
00:02:29,410 --> 00:02:35,390
et c'est organisé par les articles
L145-47 à L145-55 du Code de commerce.

52
00:02:36,460 --> 00:02:39,200
Il y a deux types de
déspécialisation avec des régimes

53
00:02:39,240 --> 00:02:40,830
qui diffèrent pour chacune d'elles.

54
00:02:41,130 --> 00:02:43,410
Tout d'abord, il y a la
déspécialisation partielle,

55
00:02:43,440 --> 00:02:45,910
encore appelée déspécialisation simple.

56
00:02:46,290 --> 00:02:49,110
C'est le droit pour le locataire
d'adjoindre au commerce préexistant

57
00:02:49,440 --> 00:02:51,810
des activités connexes
ou complémentaires.

58
00:02:52,470 --> 00:02:54,690
Dans ce cas, le locataire
doit avertir le bailleur,

59
00:02:55,290 --> 00:02:56,340
simplement l'avertir.

60
00:02:57,270 --> 00:02:59,180
Le problème va consister à déterminer

61
00:02:59,220 --> 00:03:01,170
ce qu'est une activité
connexe ou complémentaire.

62
00:03:01,550 --> 00:03:03,430
Ce sont les juges qui
doivent le déterminer.

63
00:03:03,510 --> 00:03:06,770
En général, une activité n'est
pas connexe ou complémentaire

64
00:03:06,950 --> 00:03:09,410
si elle nécessite de procéder
à des nouvelles installations

65
00:03:09,540 --> 00:03:12,190
ou de s'adresser à
une nouvelle clientèle.

66
00:03:13,170 --> 00:03:17,010
Par exemple, sera une activité
connexe la vente de CD par un libraire,

67
00:03:17,750 --> 00:03:21,860
l'activité par ailleurs, c'est la
jurisprudence qui l'a énoncée,

68
00:03:21,900 --> 00:03:25,510
l'activité de piano-bar et de
karaoké a été jugée connexe

69
00:03:25,550 --> 00:03:28,020
et complémentaire à celle
d'hôtel meublé et de bar.

70
00:03:28,390 --> 00:03:31,630
C'est la troisième chambre civile,
dans un arrêt du 17 juillet 1996,

71
00:03:32,000 --> 00:03:33,630
qui a affirmé cette solution.

72
00:03:34,290 --> 00:03:37,440
Il en est de même de l'activité
de soirées musicales et dansantes

73
00:03:37,480 --> 00:03:39,940
qui ont été jugées connexes
etcomplémentaires

74
00:03:40,160 --> 00:03:41,640
à une activité de bar-restaurant.

75
00:03:41,820 --> 00:03:45,360
La Cour d'appel de Dijon
l'a affirmé le 2 mars 2010.

76
00:03:46,140 --> 00:03:46,990
En cas de désaccord,

77
00:03:47,230 --> 00:03:49,360
si le bailleur et le locataire
ne sont pas d'accord

78
00:03:49,390 --> 00:03:52,070
sur le fait qu'il s'agit juste
d'une déspécialisation simple,

79
00:03:52,390 --> 00:03:55,340
c'est le tribunal judiciaire
qui est compétent

80
00:03:55,490 --> 00:03:57,880
pour trancher la question et
déterminer si oui ou non,

81
00:03:58,050 --> 00:04:01,360
c'est une activité, c'est une
déspécialisation simple ou pas.

82
00:04:02,470 --> 00:04:06,780
À côté de la déspécialisation simple,
vous avez la déspécialisation plénière,

83
00:04:06,850 --> 00:04:09,070
encore appelée
déspécialisation renforcée.

84
00:04:09,970 --> 00:04:11,640
Elle permet au locataire d'exercer

85
00:04:11,680 --> 00:04:15,410
dans les lieux loués une activité
complètement nouvelle,

86
00:04:16,010 --> 00:04:18,510
qu'elle s'ajoute à la précédente
ou qu'elle la remplace.

87
00:04:19,620 --> 00:04:20,820
Ce n'est pas un droit pour le locataire.

88
00:04:21,410 --> 00:04:22,710
Ce n'est pas un droit pour le locataire,

89
00:04:22,750 --> 00:04:26,550
la modification doit être demandée eu
égard à la conjoncture économique

90
00:04:26,620 --> 00:04:29,430
et aux nécessités de l'organisation
rationnelle de la distribution.

91
00:04:29,640 --> 00:04:34,330
Il faut avoir une vraie justification
pour faire évoluer votre activité,

92
00:04:34,620 --> 00:04:36,720
pour la modifier totalement.

93
00:04:37,420 --> 00:04:38,990
Et en plus, les nouvelles activités

94
00:04:39,070 --> 00:04:42,410
ou la nouvelle activité doit être
compatible avec la destination,

95
00:04:42,500 --> 00:04:46,200
avec les caractères et la situation de
l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

96
00:04:46,690 --> 00:04:48,030
Si vous aviez une librairie
et d'un seul coup,

97
00:04:48,060 --> 00:04:50,050
vous voulez exercer une
activité de boulanger,

98
00:04:50,280 --> 00:04:51,670
il n'est pas certain que le local

99
00:04:51,690 --> 00:04:53,510
dans lequel vous exerciez
votre activité de libraire

100
00:04:53,540 --> 00:04:56,220
soit tout à fait adapté à
l'activité de boulanger.

101
00:04:56,700 --> 00:05:00,960
Là, il faut absolument que
ce local soit compatible

102
00:05:01,000 --> 00:05:02,600
avec ce que vous voulez faire
comme nouvelle activité.

103
00:05:03,560 --> 00:05:04,390
En toute hypothèse,

104
00:05:04,570 --> 00:05:07,100
le locataire doit respecter
un formalisme lourd.

105
00:05:07,200 --> 00:05:09,950
Il doit faire une demande au
bailleur par exploit d'huissier,

106
00:05:10,330 --> 00:05:11,870
toujours cet acte extrajudiciaire.

107
00:05:12,740 --> 00:05:14,400
Le bailleur a un délai de
réflexion de trois mois

108
00:05:14,840 --> 00:05:17,660
et s'il ne répond pas dans le délai,
cela équivaut à une acceptation.

109
00:05:17,970 --> 00:05:18,720
Et s'il refuse,

110
00:05:19,140 --> 00:05:21,360
le locataire peut saisir
le tribunal judiciaire

111
00:05:21,660 --> 00:05:23,660
qui peut autoriser la déspécialisation

112
00:05:23,810 --> 00:05:27,490
si le refus n'est pas justifié
par un motif grave et légitime.

113
00:05:27,540 --> 00:05:29,690
Il y a quand même un
moyen de passer outre.

114
00:05:30,630 --> 00:05:35,780
Mais s'il y a déspécialisation qui est
acceptée ou finalement qui est imposée

115
00:05:35,800 --> 00:05:38,340
parce qu'il n'y a pas de motif
grave et légitime de la refuser,

116
00:05:38,800 --> 00:05:40,400
le bailleur peut à cette occasion

117
00:05:40,480 --> 00:05:42,610
obtenir une augmentation
de loyer immédiate,

118
00:05:43,010 --> 00:05:47,160
non soumise aux limitations légales
que nous allons évoquer par la suite.

119
00:05:47,530 --> 00:05:49,810
Alors s'il y a désaccord sur ce prix,

120
00:05:50,000 --> 00:05:53,570
le prix va être fixé par le
président du tribunal judiciaire.

121
00:05:54,500 --> 00:05:56,590
Voilà pour cette opération
de déspécialisation.

122
00:05:56,990 --> 00:05:58,970
Autre opération possible,
autre droit du locataire,

123
00:05:59,300 --> 00:06:01,850
la possibilité de sous-louer
ou de céder le bail.

124
00:06:02,260 --> 00:06:05,810
C'est un b : sous-location et
cession du bail commercial.

125
00:06:06,110 --> 00:06:07,160
Tout d'abord la sous-location.

126
00:06:07,890 --> 00:06:11,330
La sous-location est en principe
interdite sauf clause contraire

127
00:06:11,400 --> 00:06:16,330
ou accord du bailleur selon l'article
L145-31 du Code de commerce.

128
00:06:16,550 --> 00:06:18,170
C'est le contraire en droit civil

129
00:06:18,320 --> 00:06:20,750
puisque les sous-locations
sont autorisées par principe

130
00:06:20,810 --> 00:06:22,670
par l'article 1717 du Code civil.

131
00:06:23,020 --> 00:06:26,280
Dans un bail de droit commun,

132
00:06:26,570 --> 00:06:28,940
si rien n'est précisé, la
sous-location est possible.

133
00:06:29,260 --> 00:06:31,020
Dans un bail commercial,

134
00:06:31,260 --> 00:06:33,470
en principe, la sous-location
n'est pas possible,

135
00:06:33,560 --> 00:06:34,850
mais il peut y avoir un accord.

136
00:06:36,050 --> 00:06:41,800
S'il y a accord, dans ce cas-là,
il pourrait y avoir sous-location.

137
00:06:42,460 --> 00:06:45,970
Mais si le loyer de la sous-location
est supérieur à celui de la location,

138
00:06:47,280 --> 00:06:50,540
le bailleur va pouvoir demander
une augmentation de loyer.

139
00:06:50,630 --> 00:06:52,250
Si vous louez plus cher
que vous le louez,

140
00:06:52,690 --> 00:06:54,170
si vous n'allez pas pouvoir réaliser,

141
00:06:54,200 --> 00:06:56,380
vous n'allez pas pouvoir
bénéficier de ce profit,

142
00:06:56,800 --> 00:06:59,650
ça veut peut-être dire que le
bailleur vous louait le bien,

143
00:06:59,680 --> 00:07:02,070
le local à un prix inférieur
à sa valeur réelle

144
00:07:02,100 --> 00:07:05,520
puisque vous avez réussi à le sous-louer
pour plus cher donc cette plus-value,

145
00:07:05,560 --> 00:07:06,160
elle n'est pas pour vous.

146
00:07:06,460 --> 00:07:08,860
C'est le bailleur qui va
pouvoir en bénéficier

147
00:07:08,900 --> 00:07:11,170
en demandant une augmentation du loyer.

148
00:07:11,890 --> 00:07:14,270
La sous-location peut
être partielle ou totale,

149
00:07:14,950 --> 00:07:17,890
c'est-à-dire que vous allez
sous-louer soit l'intégralité du local,

150
00:07:17,930 --> 00:07:20,800
soit sous-louer seulement une partie
du local dont vous n'avez pas l'utilité.

151
00:07:21,530 --> 00:07:25,060
Cette sous-location est prévue pour
une durée fixée contractuellement.

152
00:07:25,350 --> 00:07:27,130
Elle ne fait pas
nécessairement neuf ans,

153
00:07:27,220 --> 00:07:28,760
elle ne dure pas nécessairement neuf ans

154
00:07:28,790 --> 00:07:30,920
donc elle ne dure pas
non plus nécessairement

155
00:07:30,970 --> 00:07:34,160
aussi longtemps que la durée
restante du bail principal

156
00:07:34,350 --> 00:07:36,050
au moment de la sous-location.

157
00:07:37,480 --> 00:07:39,840
Le sous-locataire a un droit

158
00:07:39,880 --> 00:07:42,980
au renouvellement de la
sous-location auprès du locataire,

159
00:07:43,580 --> 00:07:47,600
dans la dépendance toutefois de la
durée restant à courir du bail principal

160
00:07:47,640 --> 00:07:50,680
comme l'a affirmé la troisième chambre
civile de la Cour de cassation

161
00:07:50,710 --> 00:07:53,260
dans un arrêt du 17 mars 2016.

162
00:07:53,600 --> 00:07:55,690
Un petit exemple concret pour
que ce soit un peu plus clair.

163
00:07:55,720 --> 00:07:58,660
Par exemple, si le contrat de
bail principal a quatre ans,

164
00:07:58,780 --> 00:08:01,130
il a déjà duré quatre ans, au
moment de la sous-location,

165
00:08:01,170 --> 00:08:03,460
ça fait quatre ans que le contrat
de bail commercial a commencé,

166
00:08:04,470 --> 00:08:06,670
imaginez que la sous-location
est prévue pour trois ans,

167
00:08:07,190 --> 00:08:09,700
à l'expiration de ces trois
ans, le bail principal,

168
00:08:09,760 --> 00:08:11,742
"il aura quel âge ?", 

169
00:08:11,857 --> 00:08:13,971
il aura sept ans, quatre
ans plus les trois ans.

170
00:08:14,200 --> 00:08:16,560
Le renouvellement de la
sous-location ne pourra valoir

171
00:08:16,580 --> 00:08:19,230
que pour les deux ans qu'il reste
à courir pour le bail principal.

172
00:08:19,600 --> 00:08:21,510
Entre sept et neuf
ans, il reste deux ans,

173
00:08:22,200 --> 00:08:24,870
c'est la durée maximum
de la sous-location

174
00:08:25,020 --> 00:08:26,620
une fois qu'il y a renouvellement.

175
00:08:27,220 --> 00:08:30,720
Mais le sous-locataire a également
un droit au renouvellement du bail

176
00:08:30,770 --> 00:08:33,550
directement auprès du propriétaire.

177
00:08:33,630 --> 00:08:39,310
C'est ce que lui autorise l'article
L145-32 du Code de commerce.

178
00:08:40,600 --> 00:08:42,350
En cas de sous-location partielle,

179
00:08:42,560 --> 00:08:43,914
cette dernière possibilité 

180
00:08:44,285 --> 00:08:49,120
de demander directement au propriétaire
du local le renouvellement du bail,

181
00:08:49,340 --> 00:08:50,220
elle est très utile.

182
00:08:50,540 --> 00:08:52,680
Elle est très utile car
le locataire principal,

183
00:08:53,140 --> 00:08:56,230
lui, il ne peut pas obtenir
le renouvellement du bail

184
00:08:56,260 --> 00:08:57,140
pour la partie sous-louée.

185
00:08:57,180 --> 00:08:57,610
Pourquoi ?

186
00:08:58,390 --> 00:08:59,080
Parce que par hypothèse,

187
00:08:59,200 --> 00:09:02,370
il n'exploite plus son propre
fonds dans la partie sous-louée.

188
00:09:02,800 --> 00:09:05,100
Je vous rappelle qu'il faut être
propriétaire du fonds de commerce

189
00:09:05,320 --> 00:09:07,120
pour pouvoir demander le renouvellement.

190
00:09:07,150 --> 00:09:10,830
Or là, le locataire initial, pour
la partie qu'il a sous-louée,

191
00:09:11,710 --> 00:09:13,780
il n'exploite plus un fonds de
commerce dans cette partie-là,

192
00:09:13,830 --> 00:09:15,810
c'est le fonds de commerce du
sous-locataire qui est exploité,

193
00:09:15,880 --> 00:09:17,770
pas celui du locataire.

194
00:09:18,100 --> 00:09:22,210
Lui, le locataire a perdu le
droit au renouvellement.

195
00:09:22,290 --> 00:09:23,360
C'est donc le sous-locataire

196
00:09:24,410 --> 00:09:27,170
qui pourra demander le renouvellement
directement auprès du bailleur,

197
00:09:27,480 --> 00:09:30,230
ce qui conduira à ce qu'il
devienne le locataire principal

198
00:09:30,270 --> 00:09:33,100
concernant la partie du
local initialement sous-louée.

199
00:09:34,960 --> 00:09:37,460
Vous aviez une première
location qui portait sur un local,

200
00:09:37,690 --> 00:09:39,200
une partie du local est sous-louée,

201
00:09:39,250 --> 00:09:41,240
le sous-locataire peut
demander directement

202
00:09:41,560 --> 00:09:43,840
au propriétaire du
local le renouvellement,

203
00:09:43,870 --> 00:09:47,410
mais une fois qu'il y a ce
renouvellement, c'est un bail direct,

204
00:09:47,620 --> 00:09:50,270
un contrat de bail direct
entre l'ancien sous-locataire

205
00:09:50,530 --> 00:09:51,750
et le bailleur qui est conclu,

206
00:09:51,960 --> 00:09:55,285
le sous-locataire devient
locataire de la partie du bail

207
00:09:55,371 --> 00:09:57,070
initialement sous-louée à son profit.

208
00:09:58,150 --> 00:10:00,310
En cas de sous-location
cette fois-ci totale,

209
00:10:00,510 --> 00:10:03,810
c'est également très utile de
permettre un renouvellement direct

210
00:10:04,000 --> 00:10:05,340
au profit du sous-locataire.

211
00:10:05,710 --> 00:10:06,690
En effet dans ce cas,

212
00:10:06,920 --> 00:10:09,400
le locataire n'exploite plus du
tout le fonds de commerce,

213
00:10:09,680 --> 00:10:11,090
il n'est plus propriétaire
d'un fonds de commerce,

214
00:10:11,120 --> 00:10:14,410
il ne peut donc plus bénéficier
du droit au renouvellement,

215
00:10:14,970 --> 00:10:18,800
comme l'a énoncé un ancien arrêt de la
chambre commerciale du 3 avril 1962.

216
00:10:19,320 --> 00:10:22,570
Seul le sous-locataire par conséquent
peut demander le renouvellement,

217
00:10:22,770 --> 00:10:25,900
qui se traduira par la poursuite
du contrat de bail principal

218
00:10:25,930 --> 00:10:29,340
directement avec le sous-locataire
puisque le locataire est évincé.

219
00:10:29,520 --> 00:10:30,640
Or ça, c'est ce que prévoit la loi.

220
00:10:31,030 --> 00:10:31,770
Mais dans tous les cas,

221
00:10:32,160 --> 00:10:34,980
le bailleur peut, s'il ne souhaite
pas changer de locataire,

222
00:10:35,510 --> 00:10:37,760
c'est par exemple le
cas du renouvellement

223
00:10:37,790 --> 00:10:40,340
dans l'hypothèse d'une
sous-location totale,

224
00:10:40,450 --> 00:10:42,730
ou s'il ne souhaite pas
avoir deux locataires,

225
00:10:42,920 --> 00:10:44,090
là c'est le cas du renouvellement

226
00:10:44,110 --> 00:10:47,480
lorsque seulement une partie
du local était sous-louée,

227
00:10:48,010 --> 00:10:50,150
le propriétaire du local
peut décider de renouveler

228
00:10:50,180 --> 00:10:52,960
à l'amiable le contrat de bail
principal dans sa totalité,

229
00:10:53,110 --> 00:10:56,150
et ce, bien que les conditions du
renouvellement ne soient pas remplies,

230
00:10:56,310 --> 00:10:59,950
faute pour le locataire d'être encore
propriétaire de la totalité du fonds.

231
00:11:00,430 --> 00:11:01,800
Les règles que j'ai énoncées, là,

232
00:11:02,010 --> 00:11:04,510
ce sont des règles supplétives
de volonté, vous pouvez tout à fait,

233
00:11:04,820 --> 00:11:08,130
en tant que propriétaire du local,
vouloir garder le statu quo,

234
00:11:08,160 --> 00:11:12,740
c'est-à-dire conserver un seul
locataire et ce locataire sous-loue,

235
00:11:13,880 --> 00:11:16,230
ou vous voulez conserver
le locataire originel

236
00:11:16,450 --> 00:11:18,050
et ce locataire continue à sous-louer,

237
00:11:18,260 --> 00:11:22,290
soit le local dans son intégralité,
soit seulement une partie du local,

238
00:11:22,330 --> 00:11:26,340
libre au propriétaire de l'immeuble
de choisir cette option.

239
00:11:27,150 --> 00:11:28,110
À côté de la sous-location,

240
00:11:28,140 --> 00:11:30,160
vous avez aussi ce qu'on
appelle la cession du bail.

241
00:11:30,670 --> 00:11:34,880
Le locataire dispose d'un
véritable droit de céder son bail

242
00:11:34,930 --> 00:11:36,190
en même temps que son fonds de commerce.

243
00:11:36,630 --> 00:11:38,930
Toute clause qui interdit
la cession du bail,

244
00:11:39,300 --> 00:11:42,470
dans le contrat de bail en même temps
que le fonds de commerce, est nulle.

245
00:11:42,700 --> 00:11:43,980
Vous n'avez pas le
droit d'avoir une clause

246
00:11:44,000 --> 00:11:45,090
dans le contrat de bail qui dirait :

247
00:11:45,130 --> 00:11:47,960
"Vous ne pouvez pas
céder votre bail commercial

248
00:11:47,980 --> 00:11:49,150
en même temps que votre
fonds de commerce."

249
00:11:49,190 --> 00:11:53,530
C'est ce qu'interdit l'article
L145-16 du Code de commerce.

250
00:11:54,430 --> 00:11:54,980
En revanche,

251
00:11:56,010 --> 00:11:59,860
il est possible d'introduire une clause
qui subordonne la cession du bail

252
00:12:00,070 --> 00:12:01,750
à l'agrément du cessionnaire
par le bailleur.

253
00:12:01,780 --> 00:12:04,070
On n'interdit pas de céder, on
dit juste que si vous cédez,

254
00:12:04,690 --> 00:12:09,970
dans ce cas-là, vous devez
obtenir l'agrément du bailleur.

255
00:12:10,170 --> 00:12:11,620
En fait, finalement, ça
revient maintenant

256
00:12:11,857 --> 00:12:14,210
à ce qu'on appelle le droit
commun des cessions de contrats,

257
00:12:15,030 --> 00:12:17,890
qui sont régies par les articles
1216 et suivants du Code civil.

258
00:12:18,550 --> 00:12:22,440
Le droit commun de la cession de contrat
suppose l'accord du cocontractant

259
00:12:22,530 --> 00:12:24,670
si vous voulez transférer
ce contrat à autrui.

260
00:12:26,050 --> 00:12:26,830
Conventionnellement,

261
00:12:26,920 --> 00:12:32,370
vous pouvez introduire cette possibilité
d'agrément au profit du bailleur.

262
00:12:32,800 --> 00:12:36,600
Le locataire tout de même
peut demander au tribunal 

263
00:12:36,771 --> 00:12:41,710
le droit de passer outre un refus
injustifié de la part du bailleur,

264
00:12:41,980 --> 00:12:43,480
donc vous avez prévu un agrément.

265
00:12:43,940 --> 00:12:48,400
Il faut quand même bien voir
que le bailleur a son local.

266
00:12:48,640 --> 00:12:52,120
Il avait dans ce local une personne
qui exploitait un commerce,

267
00:12:53,310 --> 00:12:57,730
en qui il avait confiance et
qui allait lui payer des loyers.

268
00:12:58,270 --> 00:13:00,100
Puis là, cette personne qui
exploite son fonds de commerce,

269
00:13:00,140 --> 00:13:01,710
elle vend son fonds de commerce
à quelqu'un d'autre

270
00:13:01,990 --> 00:13:02,750
qui va le remplacer,

271
00:13:02,940 --> 00:13:06,170
mais qui va aussi le remplacer
dans les relations avec le bailleur.

272
00:13:07,150 --> 00:13:10,430
On peut imaginer quand même pour
le bailleur que c'est un peu inquiétant

273
00:13:10,470 --> 00:13:13,250
puisqu'il avait confiance dans
le premier cocontractant,

274
00:13:13,270 --> 00:13:14,000
le premier locataire, 

275
00:13:14,114 --> 00:13:16,142
mais là, on va lui imposer
un nouveau locataire.

276
00:13:16,370 --> 00:13:20,980
Donc la clause d'agrément ne
semble pas totalement inopportune.

277
00:13:21,310 --> 00:13:23,040
Vous avez quand même
la possibilité de dire

278
00:13:23,070 --> 00:13:25,890
à la personne à qui vous voulez
vendre votre fonds de commerce

279
00:13:26,410 --> 00:13:29,110
pour en faire le nouveau locataire :

280
00:13:29,320 --> 00:13:31,670
"je considère qu'il ne présente
pas les garanties suffisantes

281
00:13:31,890 --> 00:13:35,080
pour que j'ai envie de me lier à lui
pendant neuf ans renouvelables

282
00:13:35,480 --> 00:13:38,740
a priori de façon illimitée, sauf
paiement d'une indemnité d'éviction,

283
00:13:39,610 --> 00:13:41,210
je n'ai pas envie d'avoir
ce nouveau locataire

284
00:13:41,250 --> 00:13:45,450
donc je me réserve un droit de
regard sur la personne du locataire".

285
00:13:45,500 --> 00:13:46,430
Mais il ne faut pas abuser,

286
00:13:46,850 --> 00:13:48,240
c'est-à-dire que si vous
commencez à refuser

287
00:13:48,270 --> 00:13:50,410
systématiquement toutes les
personnes qui se sont proposées

288
00:13:50,460 --> 00:13:52,060
pour acheter le fonds de commerce

289
00:13:52,090 --> 00:13:54,800
et devenir le locataire
du propriétaire du local,

290
00:13:56,080 --> 00:14:02,100
ce refus injustifié pourra être
contourné par un recours au juge.

291
00:14:03,300 --> 00:14:04,114
Il y a une autre clause 

292
00:14:04,200 --> 00:14:08,090
que l'on va éventuellement trouver
dans ces contrats de cession,

293
00:14:08,820 --> 00:14:12,640
c'est une clause qui rend le cédant
garant du paiement des loyers

294
00:14:13,040 --> 00:14:16,010
par le cessionnaire
jusqu'à la fin du bail.

295
00:14:16,450 --> 00:14:17,010
Dans ce cas-là,

296
00:14:17,920 --> 00:14:21,420
certes il y a une cession,
mais le cédant va être garant.

297
00:14:22,360 --> 00:14:23,890
Cette garantie est tout de même encadrée

298
00:14:24,090 --> 00:14:26,910
par l'article L145-16-2
du Code de commerce

299
00:14:26,940 --> 00:14:29,290
parce que cette garantie ne peut
pas être supérieure à trois ans.

300
00:14:29,460 --> 00:14:31,270
D'accord, vous vous êtes fait
remplacer par quelqu'un d'autre,

301
00:14:31,720 --> 00:14:35,090
vous allez être garant du paiement
du loyer par cette autre personne,

302
00:14:35,140 --> 00:14:37,530
mais maximum pendant trois ans.

303
00:14:38,860 --> 00:14:42,220
En outre, il faut préciser que le
bailleur est tenu d'informer le cédant,

304
00:14:42,270 --> 00:14:43,630
toujours à propos de
cette règle de la garantie,

305
00:14:43,710 --> 00:14:45,800
dès le premier mois d'impayé de loyer.

306
00:14:46,530 --> 00:14:50,050
C'est l'article L145-16-1 du Code de
commerce qui prévoit cette règle,

307
00:14:50,780 --> 00:14:54,540
il faut que le cédant
soit très vite informé

308
00:14:54,570 --> 00:14:57,960
du fait que le cessionnaire
ne paie plus les loyers

309
00:14:58,300 --> 00:15:02,110
pour faire pression sur le cessionnaire
pour que celui-ci paye ses loyers.

310
00:15:03,970 --> 00:15:07,900
Voilà pour cette règle
sur cette cession du bail.

311
00:15:07,940 --> 00:15:11,120
Une dernière précision
doit être faite néanmoins,

312
00:15:11,350 --> 00:15:13,560
c'est que ce droit de céder le bail,

313
00:15:13,810 --> 00:15:17,650
il n'est garanti que si cette
cession a lieu en même temps

314
00:15:17,840 --> 00:15:19,510
que la cession du fonds de commerce.

315
00:15:19,930 --> 00:15:22,650
Une clause peut tout à fait
interdire une cession du bail

316
00:15:22,880 --> 00:15:24,360
sans la cession du fonds de commerce.

317
00:15:24,750 --> 00:15:26,500
Si vous voulez vendre le bail,

318
00:15:26,690 --> 00:15:28,890
céder le bail commercial sans
céder le fonds de commerce

319
00:15:28,990 --> 00:15:30,280
ou en dehors d'un fonds de commerce,

320
00:15:30,520 --> 00:15:31,400
là pour le coup,

321
00:15:33,880 --> 00:15:36,840
il est tout à fait possible
que cette volonté se heurte

322
00:15:36,840 --> 00:15:39,570
à une clause valable
d'interdiction de cession de bail

323
00:15:39,800 --> 00:15:42,140
en dehors de la cession
du fonds de commerce.

324
00:15:43,360 --> 00:15:43,890
Dans ce cas-là,

325
00:15:44,070 --> 00:15:47,400
il faudra nécessairement
obtenir une autorisation

326
00:15:47,440 --> 00:15:49,030
de la part du propriétaire du local

327
00:15:49,060 --> 00:15:51,370
pour réaliser une simple
cession du bail commercial.

328
00:15:51,410 --> 00:15:52,680
Nous avons déjà évoqué d'ailleurs,

329
00:15:52,900 --> 00:15:55,150
à propos de la question de l'existence
ou pas d'un fonds de commerce,

330
00:15:55,190 --> 00:15:57,780
cette jurisprudence qui
cherchait à savoir si oui ou non,

331
00:15:57,970 --> 00:15:59,870
il y avait bien un fonds
de commerce qui existait.

332
00:15:59,900 --> 00:16:01,180
Est-ce qu'on a cédé un
fonds de commerce ?

333
00:16:01,840 --> 00:16:02,810
ce qui permettait de céder

334
00:16:02,840 --> 00:16:06,120
sans avoir nécessairement
l'autorisation du bailleur,

335
00:16:06,340 --> 00:16:08,160
ou alors est-ce que c'était
une cession de bail

336
00:16:08,200 --> 00:16:10,490
puisqu'il n'y avait plus de clientèle et
donc plus de fonds de commerce ?

337
00:16:11,140 --> 00:16:12,910
Dans ce cas-là, si c'était
juste une cession de bail,

338
00:16:12,980 --> 00:16:15,600
il fallait l'autorisation du bailleur.

339
00:16:18,470 --> 00:16:20,230
Dernière précision tout de même,

340
00:16:20,270 --> 00:16:23,020
il sera possible de céder
le bail sans le fonds

341
00:16:23,700 --> 00:16:25,550
alors même qu'il y a une dissociation

342
00:16:25,580 --> 00:16:27,230
entre cession du fonds
et cession de bail

343
00:16:27,540 --> 00:16:29,860
dans l'hypothèse où le
locataire part à la retraite.

344
00:16:30,720 --> 00:16:32,290
Voilà, c'est un cas très particulier.

345
00:16:32,650 --> 00:16:35,020
Le locataire part à la retraite,
il ne peut pas céder son fonds

346
00:16:36,010 --> 00:16:38,440
parce que son fonds peut-être
n'a plus aucune valeur,

347
00:16:38,470 --> 00:16:42,260
n'a pas vraiment d'intérêt, la seule
valeur dont il soit encore titulaire,

348
00:16:42,520 --> 00:16:45,430
c'est ce bail commercial,
cette propriété commerciale.

349
00:16:46,420 --> 00:16:48,700
Même s'il n'arrive pas à trouver
d'acquéreur pour ce fonds de commerce,

350
00:16:49,030 --> 00:16:54,070
il peut céder le bail commercial,
même sans l'accord de son bailleur.

351
00:16:54,280 --> 00:16:56,090
Le but, c'est de permettre
aux personnes âgées

352
00:16:56,130 --> 00:16:57,930
qui ne parviennent pas à
céder leur fonds de commerce

353
00:16:57,950 --> 00:17:00,340
de céder au moins le droit au bail.

354
00:17:00,370 --> 00:17:03,320
Voilà donc c'est une exception
à cette impossibilité,

355
00:17:03,350 --> 00:17:10,100
à cette interdiction normalement
de céder le bail commercial seul,

356
00:17:10,600 --> 00:17:12,880
nu, sans l'accord du bailleur.

357
00:17:14,650 --> 00:17:21,420
On trouve également, dans ces
règles protectrices du locataire,

358
00:17:21,450 --> 00:17:22,590
ces droits du locataire,

359
00:17:22,620 --> 00:17:26,250
des règles qui assurent sa protection
contre les clauses résolutoires

360
00:17:26,280 --> 00:17:29,800
et contre les conditions résolutoires
que nous allons évoquer dans un c :

361
00:17:31,330 --> 00:17:33,160
la protection contre
les clauses résolutoires

362
00:17:33,210 --> 00:17:34,320
et les conditions résolutoires.

363
00:17:35,050 --> 00:17:36,000
Les clauses résolutoires,

364
00:17:36,230 --> 00:17:39,540
ce sont les clauses qui prévoient
la résolution du contrat

365
00:17:39,580 --> 00:17:42,420
pour une exécution de ses
obligations par le locataire.

366
00:17:43,540 --> 00:17:46,300
Vous savez que vous avez une possibilité
de demander la résolution d'un contrat,

367
00:17:46,860 --> 00:17:47,742
pour inexécution, 

368
00:17:47,800 --> 00:17:50,371
mais en principe, sauf
à prendre un risque ;

369
00:17:50,520 --> 00:17:52,260
vous avez le droit de
prendre des risques

370
00:17:52,460 --> 00:17:54,260
en cas d'une violation
manifeste du contrat,

371
00:17:54,290 --> 00:17:56,820
mais sinon, vous devez
avoir recours à un juge.

372
00:17:57,440 --> 00:17:58,870
Pour ne pas avoir recours à un juge

373
00:17:59,340 --> 00:18:01,520
vous pouvez avoir recours
à des clauses résolutoires

374
00:18:01,760 --> 00:18:02,910
ce qui simplifie normalement les choses.

375
00:18:02,940 --> 00:18:05,560
Vous prévoyez des manquements
qui en cas de survenance,

376
00:18:05,760 --> 00:18:08,800
vont entraîner la résolution du contrat,
et les parties se sont mises d'accord.

377
00:18:09,010 --> 00:18:12,170
Sauf que quand c'est un bail commercial
qui prévoit des clauses résolutoires,

378
00:18:12,210 --> 00:18:14,790
là, il y a des encadrements
qui sont prévus.

379
00:18:15,360 --> 00:18:19,540
Et cet encadrement, il est prévu à
l'article L145-41 du Code de commerce.

380
00:18:19,690 --> 00:18:21,930
Il y a un régime très
protecteur pour le locataire.

381
00:18:22,290 --> 00:18:26,160
En effet, il ne prend effet qu'un
mois après un commandement,

382
00:18:26,330 --> 00:18:28,900
c'est-à-dire encore un exploit
d'huissier non suivi d'effet.

383
00:18:29,560 --> 00:18:32,270
Il faut d'abord faire un commandement
et qu'il n'y ait pas d'effet.

384
00:18:32,850 --> 00:18:36,290
Il faut que ce commandement
indique le titre exécutoire

385
00:18:36,330 --> 00:18:37,800
en vertu duquel il est signifié.

386
00:18:38,700 --> 00:18:41,100
Si le bail n'est pas constaté
par un acte notarié,

387
00:18:41,120 --> 00:18:44,640
il n'a pas de caractère exécutoire
et cela veut dire qu'il va falloir,

388
00:18:44,690 --> 00:18:46,280
avant même de faire le commandement,

389
00:18:47,950 --> 00:18:52,090
que le bailleur obtienne
un titre exécutoire.

390
00:18:53,000 --> 00:18:55,230
Pour cela, pour qu'il y ait résolution,

391
00:18:55,270 --> 00:18:59,120
il va devoir obtenir un jugement
condamnant le locataire.

392
00:18:59,250 --> 00:19:01,514
Et c'est ça qui lui donnera
un titre exécutoire

393
00:19:01,571 --> 00:19:03,570
qui devra figurer dans le commandement

394
00:19:03,630 --> 00:19:06,760
et c'est ce commandement que vous
devez ensuite envoyer au locataire

395
00:19:07,790 --> 00:19:09,710
et au bout d'un mois, il
pourra y avoir résolution.

396
00:19:09,760 --> 00:19:13,257
Cela limite fortement l'intérêt
de prévoir une clause résolutoire 

397
00:19:13,314 --> 00:19:14,560
dans un contrat non notarié

398
00:19:15,130 --> 00:19:18,180
parce que comme pour
une action en résolution,

399
00:19:18,590 --> 00:19:21,690
sur le fondement de
l'article 1227 du Code civil,

400
00:19:22,040 --> 00:19:24,350
il faut en principe saisir le
juge, comme je vous le disais.

401
00:19:24,550 --> 00:19:26,270
Finalement, la clause résolutoire,

402
00:19:26,320 --> 00:19:28,950
quand vous avez un acte sous seing
privé et non pas un acte notarié,

403
00:19:29,100 --> 00:19:31,490
il va de toute façon falloir,
pour qu'elle soit mise en œuvre,

404
00:19:32,790 --> 00:19:36,870
avoir recours au juge donc ça perd
quand même une partie de son intérêt.

405
00:19:37,110 --> 00:19:39,150
Le seul intérêt de la clause résolutoire

406
00:19:39,190 --> 00:19:41,280
alors est que le juge
est lié par la clause

407
00:19:41,550 --> 00:19:43,500
et par conséquent par la
cause de résolution et là,

408
00:19:43,580 --> 00:19:46,380
il n'y aura pas à
apprécier si l'inexécution

409
00:19:46,650 --> 00:19:49,620
est suffisamment importante
pour justifier une résolution.

410
00:19:50,570 --> 00:19:51,650
À côté de la clause résolutoire,

411
00:19:51,690 --> 00:19:54,160
vous avez la condition résolutoire

412
00:19:54,470 --> 00:19:56,650
et en particulier une
condition résolutoire

413
00:19:56,670 --> 00:19:58,650
pour non-exploitation du fonds.

414
00:20:00,190 --> 00:20:01,740
Une condition résolutoire,

415
00:20:02,510 --> 00:20:08,142
c'est un événement futur qui, s'il
survient, remet en cause le contrat.

416
00:20:09,120 --> 00:20:12,270
Le principe, c'est que
ces clauses sont licites.

417
00:20:12,340 --> 00:20:18,420
Vous pouvez tout à fait prévoir que
si le locataire n'exploite plus le fonds,

418
00:20:18,770 --> 00:20:20,100
le bail pourra être résilié.

419
00:20:21,350 --> 00:20:22,760
On comprend bien la
logique de la clause,

420
00:20:22,790 --> 00:20:24,100
pourquoi vous avez
recours à une telle clause ?

421
00:20:24,120 --> 00:20:27,150
C'est parce que vous êtes un bailleur,

422
00:20:27,180 --> 00:20:29,170
si vous vous rendez compte que
votre locataire n'exerce plus d'activité

423
00:20:29,210 --> 00:20:31,530
qui lui permet de vous payer les loyers,
vous avez plutôt intérêt à dire :

424
00:20:31,640 --> 00:20:36,930
"Là, cette absence d'activité
me fait courir un énorme risque

425
00:20:36,960 --> 00:20:39,420
donc je préfère mettre un
terme au contrat qui me lie

426
00:20:39,820 --> 00:20:42,240
avec ce locataire qui
n'exerce plus l'activité."

427
00:20:42,840 --> 00:20:44,860
En principe, ces clauses sont licites,

428
00:20:44,890 --> 00:20:47,370
vous pouvez tout à fait les
insérer dans un contrat de bail.

429
00:20:47,430 --> 00:20:51,300
Mais l'article L145-42
du Code de commerce

430
00:20:51,430 --> 00:20:55,660
dit que la clause sera paralysée en
cas de déspécialisation du fonds,

431
00:20:55,930 --> 00:20:58,850
pendant le temps nécessaire à
la transformation de ce fonds.

432
00:20:59,020 --> 00:21:00,100
C'est quand même assez logique,

433
00:21:00,480 --> 00:21:03,920
à partir du moment où la loi vous
reconnaît le droit de déspécialiser,

434
00:21:03,950 --> 00:21:05,070
de changer d'activité,

435
00:21:05,780 --> 00:21:09,330
ce serait un petit peu paradoxal de
dire qu'on peut prévoir une clause

436
00:21:09,370 --> 00:21:12,980
qui permet au bailleur de
mettre un terme au contrat

437
00:21:13,440 --> 00:21:15,160
parce que vous n'exploitez plus le fonds

438
00:21:16,060 --> 00:21:18,970
en raison des travaux que
vous faites dans le local

439
00:21:19,010 --> 00:21:21,710
pour l'adapter à la nouvelle
activité que vous voulez réaliser.

440
00:21:22,540 --> 00:21:32,350
Cette clause qui conditionne
la poursuite du bail commercial

441
00:21:34,970 --> 00:21:36,260
par l'exploitation du fonds,

442
00:21:36,370 --> 00:21:39,280
elle est paralysée à partir du
moment où cette inexploitation

443
00:21:39,580 --> 00:21:44,330
est liée aux travaux que vous réalisez
parce que vous déspécialisez l'activité.

444
00:21:46,280 --> 00:21:48,120
Autre condition résolutoire,

445
00:21:48,510 --> 00:21:50,150
une condition résolutoire qui est prévue

446
00:21:50,150 --> 00:21:52,150
pour ouverture d'une
procédure collective.

447
00:21:52,550 --> 00:21:56,630
L'idée, c'est de prévoir un cas
de résolution du contrat de bail

448
00:21:56,990 --> 00:21:58,850
en cas d'ouverture d'une
procédure collective.

449
00:21:59,150 --> 00:22:00,260
Là, on comprend aussi la logique.

450
00:22:00,620 --> 00:22:03,480
Votre locataire fait l'objet
d'une procédure collective,

451
00:22:03,540 --> 00:22:07,340
c'est-à-dire qu'il a demandé
une procédure de sauvegarde

452
00:22:07,370 --> 00:22:08,980
ou une procédure de
redressement judiciaire

453
00:22:09,020 --> 00:22:10,970
ou encore une procédure
de liquidation judiciaire.

454
00:22:12,290 --> 00:22:14,340
Bien évidemment,
le bailleur va se dire :

455
00:22:14,460 --> 00:22:17,470
"Oula, mon locataire commence à être
dans une situation un peu périlleuse,

456
00:22:17,790 --> 00:22:20,050
c'est bien d'avoir une condition
qui prévoit la fin du contrat

457
00:22:20,690 --> 00:22:24,190
s'il fait l'objet d'une
procédure collective."

458
00:22:25,870 --> 00:22:28,560
Ces conditions résolutoires pour
ouverture d'une procédure collective

459
00:22:29,690 --> 00:22:30,560
ne sont pas valables,

460
00:22:30,610 --> 00:22:35,540
elles sont privées d'effet par l'article
L622-14 du Code de commerce.

461
00:22:35,580 --> 00:22:37,970
Elles sont réputées non écrites.

462
00:22:38,930 --> 00:22:39,390
Pourquoi ?

463
00:22:39,410 --> 00:22:40,280
Pourquoi réputées non écrites ?

464
00:22:40,310 --> 00:22:42,990
Parce que justement, quand vous faites
l'objet d'une procédure collective,

465
00:22:43,020 --> 00:22:43,760
l'idée, c'est quoi ?

466
00:22:43,800 --> 00:22:48,380
L'idée, c'est d'essayer de faire en
sorte que vous redressiez la barre,

467
00:22:48,440 --> 00:22:50,200
que votre entreprise
s'en sorte finalement,

468
00:22:50,240 --> 00:22:51,820
que si elle rencontre des difficultés,

469
00:22:51,890 --> 00:22:57,080
elle puisse au final tout de même
réussir à surmonter ces difficultés.

470
00:22:57,680 --> 00:23:02,680
Or si on n'avait pas prévu cette règle de
l'article L622-14 du Code de commerce,

471
00:23:03,420 --> 00:23:06,800
si on validait les
conditions résolutoires

472
00:23:06,830 --> 00:23:08,510
qui prévoient la fin du contrat de bail

473
00:23:08,560 --> 00:23:11,660
en cas d'ouverture d'une
procédure collective,

474
00:23:12,440 --> 00:23:15,200
ces conditions résolutoires
deviendraient des clauses de style.

475
00:23:16,100 --> 00:23:18,100
Ce serait une catastrophe pour
le redressement de l'entreprise

476
00:23:18,150 --> 00:23:20,930
parce que si vous êtes un commerçant,

477
00:23:21,750 --> 00:23:24,070
lorsque vous faites l'objet
d'une procédure collective,

478
00:23:24,100 --> 00:23:26,560
et que le contrat de bail s'arrête
et vous n'avez plus de local,

479
00:23:26,840 --> 00:23:31,250
vos chances de redressement sont
nulles, ou quasi inexistantes,

480
00:23:31,280 --> 00:23:34,070
ça va très fortement remettre en cause
la possibilité de vous redresser.

481
00:23:34,270 --> 00:23:36,750
Ça contrarie toute la logique
des procédures collectives

482
00:23:36,790 --> 00:23:40,190
qui est de favoriser le
redressement de l'entreprise.

483
00:23:40,490 --> 00:23:45,160
On voit bien qu'il faut
contrer ces clauses

484
00:23:45,550 --> 00:23:50,570
qui remettraient trop en cause
l'objectif des procédures collectives.

485
00:23:51,600 --> 00:23:53,090
En tout cas, avec toutes ces règles,

486
00:23:53,120 --> 00:23:56,610
on voit que le preneur est très protégé
contre les clauses résolutoires

487
00:23:56,820 --> 00:23:59,000
qui pourraient être
invoquées à son encontre.

488
00:23:59,420 --> 00:24:01,580
Cette protection du locataire
se manifeste également

489
00:24:01,980 --> 00:24:05,180
par la reconnaissance à son
profit d'un droit de préférence.

490
00:24:05,460 --> 00:24:07,460
d : le droit de préférence.

491
00:24:08,720 --> 00:24:11,610
En cas de vente du local
commercial par le bailleur,

492
00:24:11,890 --> 00:24:14,140
un droit de préférence envers
le locataire est institué,

493
00:24:14,720 --> 00:24:18,030
qui rend obligatoire pour le
bailleur de proposer en priorité

494
00:24:18,100 --> 00:24:22,930
au locataire en place
l'achat des murs à vendre.

495
00:24:23,840 --> 00:24:28,610
C'est l'article L145-46-1
qui prévoit cette règle.

496
00:24:29,390 --> 00:24:32,360
C'est un droit de préférence qui
est reconnu aux commerçants,

497
00:24:32,420 --> 00:24:33,990
mais également aux artisans

498
00:24:34,050 --> 00:24:37,040
qui sont soumis aussi au
statut des baux commerciaux.

499
00:24:37,700 --> 00:24:42,900
C'est un moyen de favoriser la
possibilité pour le commerçant

500
00:24:42,950 --> 00:24:44,410
qui exploite son activité dans un local,

501
00:24:44,580 --> 00:24:47,780
de continuer à pouvoir jouir de ce
local en en devenant propriétaire

502
00:24:47,810 --> 00:24:49,030
après en avoir été locataire.

503
00:24:49,180 --> 00:24:56,480
Après, la façon dont le local doit
être proposé à l'achat au locataire

504
00:24:56,530 --> 00:24:59,810
est encadrée par la loi selon une
procédure que je ne développe pas.