1
00:00:05,650 --> 00:00:06,410
2.

2
00:00:06,610 --> 00:00:08,290
La sanction du pacte de préférence.

3
00:00:09,040 --> 00:00:12,970
Il y a violation du pacte lorsque
le promettant vend le bien à un

4
00:00:13,170 --> 00:00:17,020
tiers sans avoir d’abord proposé
le contrat au bénéficiaire.

5
00:00:17,740 --> 00:00:22,000
Quand ce système de purge du droit
du bénéficiaire n’a pas été respecté,

6
00:00:22,570 --> 00:00:25,930
le promettant se rend coupable
d’une violation de son engagement

7
00:00:26,130 --> 00:00:26,890
contractuel.

8
00:00:27,340 --> 00:00:29,380
Quelle est alors la sanction
applicable ?

9
00:00:30,280 --> 00:00:33,040
Dans un premier temps,
cette question a été tranchée par

10
00:00:33,240 --> 00:00:36,970
la Cour de cassation et sa
jurisprudence, globalement stable

11
00:00:37,170 --> 00:00:41,500
jusqu’en 2006, a fini par évoluer
sur un point très important.

12
00:00:42,760 --> 00:00:45,970
Dans un second temps,
l’ordonnance du 10 février 2016

13
00:00:46,540 --> 00:00:50,170
est venue consacrer cette évolution
au sein du Code civil.

14
00:00:52,300 --> 00:00:56,470
Il faut prendre garde ici aux
conditions d’application dans le

15
00:00:56,670 --> 00:00:57,880
temps de la loi nouvelle.

16
00:00:58,840 --> 00:01:03,370
En principe, les dispositions issues
de l’ordonnance de 2016 ne sont

17
00:01:03,570 --> 00:01:08,160
applicables qu’aux pactes conclus
à compter du 1ᵉʳ octobre 2016.

18
00:01:09,040 --> 00:01:13,510
Pour les pactes conclus auparavant,
le régime issu de la jurisprudence

19
00:01:13,710 --> 00:01:19,090
doit continuer de s’appliquer,
sauf une exception qui résulte

20
00:01:19,290 --> 00:01:21,880
expressément de l’article 9 de
l’ordonnance.

21
00:01:22,900 --> 00:01:24,430
On en reparlera un peu plus loin.

22
00:01:25,720 --> 00:01:30,160
En pratique, les solutions sont
cependant assez proches dans la

23
00:01:30,360 --> 00:01:34,960
mesure où l’ordonnance de 2016
consacre pour l’essentiel les solutions

24
00:01:35,160 --> 00:01:36,700
qu’avait posées la Cour de cassation.

25
00:01:38,500 --> 00:01:41,830
Avant, comme après 2016,
le point de départ du raisonnement

26
00:01:42,030 --> 00:01:47,080
est également inchangé et il repose
sur l’analyse du pacte qui a été

27
00:01:47,280 --> 00:01:49,360
présenté plus haut dans la précédente
vidéo.

28
00:01:50,110 --> 00:01:54,130
Aux termes du pacte,
le bénéficiaire ne jouit d’aucun

29
00:01:54,330 --> 00:01:55,870
droit réel sur le bien.

30
00:01:57,010 --> 00:02:01,210
Il ne peut donc pas revendiquer
ce bien entre les mains du tiers

31
00:02:01,410 --> 00:02:04,180
qui l’aurait acquis,
tiers qui, pour sa part,

32
00:02:04,540 --> 00:02:08,350
est bien titulaire d’un droit réel,
si la vente conclue à son profit

33
00:02:08,550 --> 00:02:09,820
avec le promettant est valable.

34
00:02:10,020 --> 00:02:16,510
L’existence du pacte ne peut donc
pas à elle seule suffire à invalider

35
00:02:16,710 --> 00:02:18,070
la vente conclue avec le tiers.

36
00:02:19,120 --> 00:02:23,890
Autrement dit, puisque le bénéficiaire
du pacte n’a pas de droits réels

37
00:02:24,090 --> 00:02:28,480
sur le bien, il n’a pas de droit
de suite qui lui permettrait de

38
00:02:28,750 --> 00:02:32,950
récupérer directement ce bien entre
les mains du tiers acquéreur.

39
00:02:34,510 --> 00:02:38,680
Dès lors, selon une jurisprudence
ancienne confortée par l’ordonnance

40
00:02:38,880 --> 00:02:43,660
de 2016, la sanction de la violation
du pacte doit varier selon que

41
00:02:43,860 --> 00:02:48,640
le tiers acquéreur du bien est
de bonne foi, a, ou de mauvaise foi,

42
00:02:48,840 --> 00:02:49,600
b.

43
00:02:50,830 --> 00:02:55,750
On envisagera ces deux hypothèses
avant de voir comment doit être

44
00:02:55,950 --> 00:02:59,350
comprise la notion de mauvaise foi qui,
vous l’avez compris,

45
00:02:59,550 --> 00:03:05,410
est la clef de voûte de cette
construction, il s’agira d’un petit c.

46
00:03:05,610 --> 00:03:09,520
a, première hypothèse :
le tiers acquéreur est de bonne foi.

47
00:03:11,110 --> 00:03:15,580
Lorsque le tiers acquéreur du bien
est de bonne foi, son acquisition

48
00:03:15,780 --> 00:03:17,200
ne saurait être remise en cause.

49
00:03:18,160 --> 00:03:22,150
La sécurité des transactions impose
cette solution, même si elle est

50
00:03:22,350 --> 00:03:25,450
sévère, défavorable au bénéficiaire
du pacte.

51
00:03:26,560 --> 00:03:29,560
Par la force des choses,
la violation de son engagement

52
00:03:29,760 --> 00:03:33,760
par le promettant sera simplement
sanctionnée par l’octroi de

53
00:03:33,960 --> 00:03:34,720
dommages-intérêts.

54
00:03:35,740 --> 00:03:39,280
Le promettant pourrait être condamné
à verser une somme d’argent pour

55
00:03:39,480 --> 00:03:43,600
réparer le préjudice causé au
bénéficiaire, l’évaluation de ce

56
00:03:43,800 --> 00:03:47,620
préjudice étant délicate,
voire franchement aléatoire.

57
00:03:47,820 --> 00:03:52,120
L’ordonnance de 2016 a consacré
cette solution jurisprudentielle

58
00:03:52,660 --> 00:03:56,860
au deuxième alinéa de l’article
1123 du Code civil.

59
00:03:57,280 --> 00:04:02,260
Je cite : "Lorsqu’un contrat est
conclu avec un tiers en violation

60
00:04:02,460 --> 00:04:06,250
d’un pacte de préférence,
le bénéficiaire peut obtenir la

61
00:04:06,450 --> 00:04:08,140
réparation du préjudice subi".

62
00:04:09,400 --> 00:04:13,300
Même si le texte ne le dit pas
très clairement, cette réparation

63
00:04:13,500 --> 00:04:16,570
sera forcément ici une réparation
par équivalent.

64
00:04:17,320 --> 00:04:20,110
Il s’agit du simple octroi de
dommages-intérêts avant,

65
00:04:21,220 --> 00:04:23,440
comme après, la réforme de 2016.

66
00:04:23,640 --> 00:04:30,550
b, seconde hypothèse :
le tiers acquéreur est de mauvaise foi.

67
00:04:32,050 --> 00:04:35,290
Dans ce cas-là, la question est
de savoir si le bénéficiaire du

68
00:04:35,490 --> 00:04:39,760
pacte peut être autorisé par le
juge à se substituer au tiers

69
00:04:39,960 --> 00:04:45,040
acquéreur, c’est-à-dire à acquérir
le bien vendu à la place du tiers

70
00:04:45,240 --> 00:04:46,000
de mauvaise foi.

71
00:04:47,080 --> 00:04:51,610
La réparation du préjudice subi
se ferait alors en nature et non

72
00:04:51,810 --> 00:04:52,570
plus par équivalent.

73
00:04:53,290 --> 00:04:57,850
Le bénéficiaire du pacte pourrait
exiger la réalisation forcée de

74
00:04:58,050 --> 00:04:59,350
la vente à son profit.

75
00:05:00,870 --> 00:05:04,800
Pendant longtemps, la Cour de cassation
a refusé cette substitution.

76
00:05:05,640 --> 00:05:08,910
Cette solution, défavorable aux
intérêts du bénéficiaire,

77
00:05:09,570 --> 00:05:15,090
avait été posée dans une décision
de 1957.

78
00:05:15,290 --> 00:05:20,220
À condition que le tiers soit de
mauvaise foi, le bénéficiaire du

79
00:05:20,420 --> 00:05:24,300
pacte pouvait poursuivre en justice
la nullité de la vente consentie

80
00:05:24,500 --> 00:05:30,860
aux tiers, mais il ne pouvait jamais
exiger sa substitution au tiers évincé.

81
00:05:31,060 --> 00:05:35,010
Il ne pouvait pas devenir acquéreur
à la place du tiers évincé.

82
00:05:35,210 --> 00:05:39,630
C’est encore en ce sens que se
prononçait un arrêt rendu par la

83
00:05:39,830 --> 00:05:43,710
troisième chambre civile de la
Cour de cassation en 1997,

84
00:05:44,460 --> 00:05:47,490
au motif que le promettant est
tenu d’une obligation de faire

85
00:05:47,760 --> 00:05:51,750
qui se résout en dommages-intérêts
selon la lettre de l’ancien article

86
00:05:52,290 --> 00:05:54,570
1142 du Code civil.

87
00:05:55,380 --> 00:05:58,230
Nous reviendrons plus loin sur
cette motivation juridique très

88
00:05:58,860 --> 00:06:02,430
discutable quand nous traiterons
de la promesse unilatérale de vente

89
00:06:02,730 --> 00:06:04,680
puisque la justification était la même.

90
00:06:06,240 --> 00:06:12,990
Cette solution, posée en 1957 et 1997,
était très critiquée en doctrine

91
00:06:13,530 --> 00:06:18,480
parce qu’elle portait atteinte
à l’efficacité du pacte de préférence.

92
00:06:19,740 --> 00:06:22,730
Sachant qu’il ne serait condamné
qu’à verser des dommages-intérêts,

93
00:06:23,790 --> 00:06:28,530
généralement d’un montant assez faible,
le promettant n’était pas du tout

94
00:06:28,730 --> 00:06:33,120
incité à respecter la parole qu’il
avait donnée dans le pacte.

95
00:06:35,010 --> 00:06:39,720
Après être longtemps restée sourde
à ces critiques, la Cour de cassation

96
00:06:39,920 --> 00:06:40,950
les a finalement entendues.

97
00:06:41,850 --> 00:06:44,130
Elle a en effet effectué un
spectaculaire revirement de

98
00:06:44,330 --> 00:06:49,200
jurisprudence dans un arrêt rendu
en chambre mixte le 26 mai 2006.

99
00:06:49,620 --> 00:06:53,640
Je cite l’attendu de principe sur
lequel on va revenir ensuite en détail.

100
00:06:54,810 --> 00:06:59,310
La Cour de cassation décide dans
cet arrêt de 2006 que le bénéficiaire

101
00:06:59,510 --> 00:07:04,320
d’un pacte de préférence est en
droit d’exiger l’annulation du

102
00:07:04,520 --> 00:07:08,010
contrat passé avec un tiers en
méconnaissance de ses droits,

103
00:07:08,670 --> 00:07:10,050
solution jusque-là classique.

104
00:07:10,980 --> 00:07:15,090
Mais la Cour de cassation poursuit :
"Le bénéficiaire est aussi en droit

105
00:07:15,420 --> 00:07:20,880
d’obtenir sa substitution à
l’acquéreur, à la condition que

106
00:07:21,080 --> 00:07:23,850
le tiers ait eu connaissance,
lorsqu’il a contracté,

107
00:07:24,300 --> 00:07:28,230
de l’existence du pacte et de
l’intention du bénéficiaire de

108
00:07:28,430 --> 00:07:29,190
s’en prévaloir".

109
00:07:29,390 --> 00:07:33,900
À compter de cet arrêt,
la conclusion forcée du contrat

110
00:07:34,100 --> 00:07:37,770
au profit du bénéficiaire,
donc la substitution,

111
00:07:38,040 --> 00:07:39,330
devient possible.

112
00:07:40,200 --> 00:07:43,920
Mais attention, cette substitution
n’est possible qu’à de strictes

113
00:07:44,120 --> 00:07:48,240
conditions, car la mauvaise foi
du tiers est difficile à caractériser.

114
00:07:48,440 --> 00:07:50,970
C’est ce qu’il convient maintenant
d’examiner.

115
00:07:51,170 --> 00:07:55,560
c : la notion de mauvaise foi du tiers.

116
00:07:57,390 --> 00:08:01,380
En matière de pacte de préférence,
la Cour de cassation a retenu une

117
00:08:01,580 --> 00:08:05,610
définition particulièrement rigoureuse
de la mauvaise foi du tiers,

118
00:08:06,210 --> 00:08:11,130
mauvaise foi qui doit obligatoirement
être caractérisée pour offrir au

119
00:08:11,330 --> 00:08:14,820
bénéficiaire la substitution dans
le contrat de vente conclu par

120
00:08:15,020 --> 00:08:16,410
le promettant avec le tiers.

121
00:08:18,060 --> 00:08:22,680
Deux conditions strictes doivent
être remplies selon la jurisprudence

122
00:08:22,880 --> 00:08:27,630
de 2006 qui a été pleinement consacrée
par l’ordonnance de 2016,

123
00:08:28,170 --> 00:08:30,660
en dépit de certaines critiques
doctrinales.

124
00:08:31,920 --> 00:08:36,540
Il faut d’abord, première condition,
que le tiers ait eu connaissance

125
00:08:36,740 --> 00:08:38,250
de l’existence du pacte.

126
00:08:39,210 --> 00:08:42,480
Cette première exigence pour
caractériser la mauvaise foi du

127
00:08:42,680 --> 00:08:44,100
tiers est tout à fait logique.

128
00:08:44,760 --> 00:08:49,500
Le tiers, comme son nom l’indique,
est étranger au pacte qui ne crée

129
00:08:49,740 --> 00:08:51,600
aucune obligation à sa charge.

130
00:08:52,350 --> 00:08:57,690
Il ne peut donc pas y avoir nullité
et substitution si le tiers ignorait

131
00:08:57,890 --> 00:08:58,800
l’existence du pacte.

132
00:08:59,610 --> 00:09:02,730
En tout état de cause,
cette connaissance du pacte ne

133
00:09:02,930 --> 00:09:05,430
suffit pas pour caractériser la
mauvaise foi du tiers.

134
00:09:05,910 --> 00:09:10,230
Car une seconde condition est ensuite
posée : il faut que le tiers ait

135
00:09:10,430 --> 00:09:14,820
su que le bénéficiaire du pacte
avait l’intention de se prévaloir

136
00:09:15,020 --> 00:09:15,780
de celui-ci.

137
00:09:15,980 --> 00:09:21,090
C’est exactement la solution retenue
par le deuxième alinéa de l’article

138
00:09:21,290 --> 00:09:26,790
1123 du Code civil issu de l’ordonnance
de 2016 qui, dans sa deuxième phrase,

139
00:09:26,990 --> 00:09:32,430
dispose : "Lorsque le tiers connaissait
l’existence du pacte et l’intention

140
00:09:32,630 --> 00:09:36,990
du bénéficiaire de s’en prévaloir,
ce dernier, c’est-à-dire le

141
00:09:37,190 --> 00:09:41,970
bénéficiaire, peut également agir
en nullité ou demander au juge

142
00:09:42,170 --> 00:09:44,190
de le substituer au tiers dans
le contrat conclu".

143
00:09:45,840 --> 00:09:50,670
À l’évidence, la preuve qui est
ici exigée, à savoir la connaissance

144
00:09:50,870 --> 00:09:54,510
qu’a le tiers des intentions du
bénéficiaire, est difficile à

145
00:09:54,710 --> 00:09:58,740
rapporter, difficile à établir,
quand bien même cette preuve peut

146
00:09:58,940 --> 00:09:59,740
être rapportée par tous moyens.

147
00:10:01,370 --> 00:10:05,000
Ce serait même une preuve diabolique,
selon une partie de la doctrine.

148
00:10:05,600 --> 00:10:11,240
Comment le bénéficiaire du pacte
pourrait-il prouver la connaissance

149
00:10:11,440 --> 00:10:13,700
qu’avait le tiers de ses intentions ?

150
00:10:13,900 --> 00:10:19,790
Ainsi, certains n’ont pas hésité
à faire une proposition pour adoucir

151
00:10:19,990 --> 00:10:20,750
cette condition.

152
00:10:21,650 --> 00:10:25,820
Ne pourrait-on pas reprocher au
tiers acquéreur de ne pas s’être

153
00:10:26,020 --> 00:10:30,110
renseigné sur les intentions du
bénéficiaire dès lors qu’il connaissait

154
00:10:30,310 --> 00:10:31,070
l’existence du pacte ?

155
00:10:32,390 --> 00:10:35,600
La Cour de cassation a clairement
refusé de s’engager dans cette voie,

156
00:10:36,080 --> 00:10:39,470
aux termes d’un arrêt rendu par
sa troisième chambre civile le

157
00:10:39,670 --> 00:10:40,730
29 juin 2010.

158
00:10:40,930 --> 00:10:45,980
À dire vrai, cette rigueur dont
fait montre la jurisprudence ne

159
00:10:46,180 --> 00:10:47,750
me paraît pas sans justification.

160
00:10:48,590 --> 00:10:53,270
Le tiers est étranger au pacte
de préférence et on ne voit pas

161
00:10:53,470 --> 00:10:57,800
pourquoi la bonne exécution de
ce pacte devrait reposer sur ses

162
00:10:58,000 --> 00:10:58,760
épaules.

163
00:10:59,000 --> 00:11:02,720
Au reste, la preuve de la mauvaise
foi du tiers n’est pas absolument

164
00:11:02,920 --> 00:11:05,810
impossible à rapporter,
comme le prouvent certaines affaires

165
00:11:06,010 --> 00:11:10,490
postérieures au revirement de 2006
dans lesquelles les juges ont admis

166
00:11:10,700 --> 00:11:11,660
la substitution.

167
00:11:12,770 --> 00:11:16,640
La première affaire a donné lieu
à un arrêt rendu par la troisième

168
00:11:16,840 --> 00:11:20,510
chambre civile de la Cour de cassation
le 14 février 2007.

169
00:11:21,500 --> 00:11:25,580
Dans l’acte de vente conclu avec
le tiers, il était indiqué qu’un

170
00:11:25,780 --> 00:11:29,840
conflit existait entre le vendeur
promettant et le bénéficiaire du

171
00:11:30,040 --> 00:11:32,570
pacte qui avait exprimé sa volonté
d’acquérir.

172
00:11:33,200 --> 00:11:36,980
Le tiers et était donc au courant
des intentions du bénéficiaire,

173
00:11:37,180 --> 00:11:40,490
d’après les énonciations même de
l’acte de vente qu’il avait conclu.

174
00:11:41,720 --> 00:11:45,350
Dans une autre affaire jugée par
la même chambre le 3 novembre 2011,

175
00:11:45,550 --> 00:11:50,150
c’est la même personne physique
qui représentait la société promettante

176
00:11:50,480 --> 00:11:52,340
et la société tiers acquéreur.

177
00:11:53,030 --> 00:11:56,840
Les juges ont très logiquement
déduit que cette personne avait

178
00:11:57,040 --> 00:11:59,270
connaissance des intentions du
bénéficiaire.

179
00:12:00,530 --> 00:12:04,400
Ces deux décisions montrent bien que,
même si elle est difficile à rapporter,

180
00:12:05,270 --> 00:12:09,350
la preuve de la connaissance des
intentions n’est pas impossible,

181
00:12:10,220 --> 00:12:14,060
du coup, en pratique,
il se peut que le tiers bénéficiaire

182
00:12:14,260 --> 00:12:16,820
du pacte obtienne sa substitution.

183
00:12:18,620 --> 00:12:23,720
Si l’ordonnance de 2016 consacre
la rigoureuse jurisprudence de 2006,

184
00:12:24,260 --> 00:12:28,280
elle modifie toutefois l’état du
droit en créant ce que la doctrine

185
00:12:28,480 --> 00:12:30,710
appelle une action interrogatoire.

186
00:12:31,790 --> 00:12:35,960
Cette action interrogatoire est
prévue par le troisième alinéa

187
00:12:36,320 --> 00:12:39,050
de l’article 1123 du Code civil.

188
00:12:39,290 --> 00:12:45,200
Je cite : "Le tiers peut demander
par écrit au bénéficiaire de confirmer,

189
00:12:45,500 --> 00:12:48,530
dans un délai qu’il fixe et qui
doit être raisonnable,

190
00:12:48,730 --> 00:12:54,110
l’existence d’un pacte de préférence
et s’il entend s’en prévaloir".

191
00:12:55,310 --> 00:13:01,040
Le tiers est ici invité à sonder
les intentions du bénéficiaire

192
00:13:01,240 --> 00:13:04,940
du pacte pour se mettre à l’abri
de toute action ultérieure,

193
00:13:05,270 --> 00:13:06,890
donc d’une demande en substitution.

194
00:13:07,090 --> 00:13:13,460
L’alinéa suivant du même article
ajoute que l’écrit envoyé par le

195
00:13:13,660 --> 00:13:18,320
tiers mentionne, à défaut de réponse
du bénéficiaire dans le délai,

196
00:13:18,520 --> 00:13:23,660
que "le bénéficiaire du pacte ne
pourra plus solliciter sa substitution

197
00:13:24,080 --> 00:13:27,200
au contrat conclu avec le tiers
ou la nullité du contrat".

198
00:13:28,520 --> 00:13:31,220
Le bénéficiaire pourrait seulement
demander des dommages-intérêts

199
00:13:31,940 --> 00:13:34,490
si le pacte venait à être violé.

200
00:13:35,960 --> 00:13:41,270
Selon l’article 9 de l’ordonnance
du 10 février 2016, ces dispositions

201
00:13:41,470 --> 00:13:45,620
relatives à l’action interrogatoire
sont applicables dès l’entrée en

202
00:13:45,820 --> 00:13:47,360
vigueur de la présente ordonnance.

203
00:13:48,110 --> 00:13:51,740
Elles peuvent ainsi être appliquées
au pacte de préférence conclu à

204
00:13:51,940 --> 00:13:56,000
partir du 1ᵉʳ octobre 2016,
comme à ceux qui ont été conclus

205
00:13:56,200 --> 00:13:56,960
auparavant.

206
00:13:57,980 --> 00:14:01,430
Il faut enfin signaler que la création
de cette action interrogatoire

207
00:14:01,880 --> 00:14:05,990
suscite une question importante,
question qui n’a pas encore été

208
00:14:06,190 --> 00:14:07,850
tranchée par la Cour de cassation.

209
00:14:08,810 --> 00:14:14,060
Si le tiers connaissait l’existence
du pacte, ne peut-on pas lui reprocher

210
00:14:14,270 --> 00:14:19,370
désormais de ne pas avoir interrogé
le bénéficiaire sur ses intentions,

211
00:14:19,790 --> 00:14:23,900
puisque cette possibilité est désormais
prévue par la loi ?

212
00:14:24,950 --> 00:14:28,610
Cela reviendrait à abandonner la
jurisprudence que nous avons citée

213
00:14:28,810 --> 00:14:32,720
tout à l’heure du 29 juillet 2010
sur la preuve de la mauvaise foi

214
00:14:32,920 --> 00:14:33,680
du tiers.

215
00:14:34,100 --> 00:14:38,450
Informé de l’existence du pacte,
le tiers serait considéré comme

216
00:14:38,650 --> 00:14:43,100
de mauvaise foi dès lors qu’il
n’a pas exercé l’action interrogatoire,

217
00:14:43,430 --> 00:14:47,060
dès lors qu’il n’a pas interrogé
le bénéficiaire du pacte sur ses

218
00:14:47,260 --> 00:14:48,020
intentions.

219
00:14:48,530 --> 00:14:53,090
Cela faciliterait beaucoup la tâche
probatoire du bénéficiaire du pacte

220
00:14:53,480 --> 00:14:56,030
en vue d’obtenir sa substitution
au tiers.