1
00:00:05,560 --> 00:00:09,190
Paragraphe 3 : la promesse
synallagmatique de vente.

2
00:00:10,120 --> 00:00:13,690
Comme pour le pacte de préférence
et la PUV, nous envisagerons

3
00:00:13,890 --> 00:00:18,610
successivement la définition de la PSV,
A, puis son régime juridique,

4
00:00:18,810 --> 00:00:19,570
B.

5
00:00:20,350 --> 00:00:25,000
Il faut relever que l’ordonnance
du 10 février 2016 est silencieuse

6
00:00:25,200 --> 00:00:30,370
au sujet de la promesse synallagmatique
de vente, PSV, ce qui signifie

7
00:00:30,570 --> 00:00:34,690
que son régime juridique est inchangé
après le 1ᵉʳ octobre 2016.

8
00:00:34,890 --> 00:00:38,820
L’avant-projet de réforme du droit
des contrats spéciaux de juillet

9
00:00:39,020 --> 00:00:45,010
2022 contient certaines dispositions
relatives à la PSV, mais elles

10
00:00:45,210 --> 00:00:48,850
constituent pour l’essentiel une
consécration des solutions

11
00:00:49,050 --> 00:00:49,810
jurisprudentielles.

12
00:00:50,800 --> 00:00:51,560
A.

13
00:00:52,210 --> 00:00:55,900
La définition de la promesse
synallagmatique de vente.

14
00:00:57,100 --> 00:01:02,200
La PSV est souvent désignée en
matière immobilière sous le terme

15
00:01:02,400 --> 00:01:06,160
de compromis, compromis de vente
par la pratique notariale,

16
00:01:06,550 --> 00:01:09,340
mais ce terme de compromis est
assez ambigu.

17
00:01:10,630 --> 00:01:15,010
On peut définir la PSV de manière
très simple, comme le contrat par

18
00:01:15,210 --> 00:01:20,740
lequel deux parties se promettent
l’une d’acheter le bien et l’autre

19
00:01:20,980 --> 00:01:21,740
de le vendre.

20
00:01:22,540 --> 00:01:25,510
Contrairement à la PUV,
il n’y a pas ici d’option.

21
00:01:25,990 --> 00:01:29,380
Les deux consentements sont d’ores
et déjà donnés.

22
00:01:29,580 --> 00:01:32,890
Les deux consentements à la vente
sont d’ores et déjà donnés,

23
00:01:33,460 --> 00:01:36,730
aussi bien celui du vendeur que
celui de l’acquéreur.

24
00:01:36,930 --> 00:01:43,210
D’ailleurs, selon le premier alinéa
de l’article 1589 du Code civil,

25
00:01:43,750 --> 00:01:48,970
la promesse de vente vaut vente
lorsqu’il y a consentement réciproque

26
00:01:49,170 --> 00:01:51,850
des deux parties sur la chose et
sur le prix.

27
00:01:52,050 --> 00:01:56,950
Chose et prix qui doivent être
déterminés dès la promesse.

28
00:01:57,150 --> 00:02:03,520
Attention, l’article 1589 que je
viens de citer doit être lu comme

29
00:02:03,720 --> 00:02:08,770
concernant exclusivement les promesses
synallagmatiques de vente.

30
00:02:09,580 --> 00:02:14,890
Il ne s’applique pas aux promesses
unilatérales, lesquelles ne valent

31
00:02:15,090 --> 00:02:17,260
pas vente tant que l’option n’est
pas levée.

32
00:02:18,010 --> 00:02:22,960
À cet égard, on peut dire que la
levée de l’option par le bénéficiaire

33
00:02:23,160 --> 00:02:28,660
d’une PUV a pour effet de transformer
celle-ci en PSV, en promesse

34
00:02:28,860 --> 00:02:31,120
synallagmatique, mais il faut que
l’option soit levée.

35
00:02:32,830 --> 00:02:37,540
Si la PSV vaut vente,
une question vient nécessairement

36
00:02:37,740 --> 00:02:41,230
à l’esprit, celle de l’utilité
de la PSV.

37
00:02:42,070 --> 00:02:45,910
Autrement dit, pourquoi les parties
concluent-elles une promesse

38
00:02:46,110 --> 00:02:50,170
synallagmatique de vente et non
la vente définitive elle-même ?

39
00:02:51,790 --> 00:02:54,340
En vérité, la réponse à cette question
est très simple.

40
00:02:55,120 --> 00:02:59,500
Dans la pratique, surtout en matière
immobilière, le régime juridique

41
00:02:59,700 --> 00:03:02,890
complexe de la vente,
de même que son importance économique,

42
00:03:03,250 --> 00:03:07,180
font peser sur les parties certaines
contraintes qui nécessitent du

43
00:03:07,380 --> 00:03:08,440
temps pour être levées.

44
00:03:09,400 --> 00:03:10,300
Plusieurs exemples.

45
00:03:10,900 --> 00:03:14,500
Une autorisation administrative
doit parfois être obtenue par

46
00:03:14,700 --> 00:03:17,770
l’acquéreur, comme un permis de
construire pour l’achat d’un terrain.

47
00:03:18,970 --> 00:03:22,780
Il se peut aussi que l’acquéreur
doive solliciter un prêt bancaire

48
00:03:23,020 --> 00:03:24,220
pour financer son achat.

49
00:03:25,690 --> 00:03:30,190
Troisième exemple, le bien vendu
peut être loué à un tiers qui bénéficie

50
00:03:30,390 --> 00:03:33,400
d’un droit de préférence,
de préemption qu’il faut purger

51
00:03:33,850 --> 00:03:37,060
avant de pouvoir conclure la vente
au profit d’une autre personne

52
00:03:37,260 --> 00:03:38,020
que le locataire.

53
00:03:38,890 --> 00:03:43,150
Dernier exemple, la signature d’un
acte authentique peut être nécessaire

54
00:03:43,510 --> 00:03:47,110
pour assurer la publicité foncière
de l’opération, ce qui prend du temps.

55
00:03:48,820 --> 00:03:52,180
Dans toutes ces hypothèses,
l’accord des parties pour vendre

56
00:03:52,380 --> 00:03:56,950
et acheter est bien acquis,
mais il manque des formalités au

57
00:03:57,150 --> 00:04:01,390
sens large, au sens courant du terme,
pour que la vente définitive puisse

58
00:04:01,590 --> 00:04:02,350
être conclue.

59
00:04:02,980 --> 00:04:06,760
Les parties vont donc consigner
leur accord de volonté dans une

60
00:04:06,960 --> 00:04:10,840
promesse synallagmatique de vente
et remettre à plus tard la signature

61
00:04:11,040 --> 00:04:12,130
de la vente définitive.

62
00:04:13,240 --> 00:04:17,110
En d’autres termes, les consentements
à la vente sont d’ores et déjà

63
00:04:17,310 --> 00:04:22,360
exprimés, mais la vente définitive
dépend d’autres circonstances ou

64
00:04:22,560 --> 00:04:23,800
d’autres événements à venir.

65
00:04:24,000 --> 00:04:29,800
Or, comme ces divers événements
et circonstances sont extrêmement

66
00:04:30,000 --> 00:04:35,890
variés, le terme générique de PSV
renvoie à des réalités juridiques

67
00:04:36,130 --> 00:04:38,290
extrêmement différentes les unes
des autres.

68
00:04:38,490 --> 00:04:43,210
C’est ce que nous allons voir en
étudiant le régime juridique de

69
00:04:43,410 --> 00:04:44,530
ce contrat préparatoire.

70
00:04:44,730 --> 00:04:45,490
B.

71
00:04:47,110 --> 00:04:51,100
Le régime juridique de la promesse
synallagmatique de vente.

72
00:04:52,270 --> 00:04:58,270
En réalité, le pluriel est de mise
car le régime juridique des PSV

73
00:04:58,750 --> 00:05:02,380
dépend des différents types de
promesses qui peuvent être conclues.

74
00:05:03,490 --> 00:05:07,720
Nous présenterons chacun deux dans
un petit 1, avant d’analyser leur

75
00:05:07,920 --> 00:05:09,910
sanction dans un petit 2.

76
00:05:11,620 --> 00:05:15,610
1 : la variété des promesses
synallagmatiques de vente.

77
00:05:16,780 --> 00:05:22,180
Au terme d’un effort de
systématisation, la notion générique

78
00:05:22,380 --> 00:05:27,190
de PSV peut renvoyer à cinq réalités
différentes.

79
00:05:28,300 --> 00:05:34,930
La PSV est ainsi soit une vente
conditionnelle, a, soit une vente

80
00:05:35,130 --> 00:05:41,680
à terme, b, soit un véritable
avant-contrat, c, soit une vente

81
00:05:41,880 --> 00:05:45,730
pure et simple, d, soit un simple
projet, e.

82
00:05:46,180 --> 00:05:46,940
a.

83
00:05:49,660 --> 00:05:53,650
La PSV peut d’abord constituer
une vente conditionnelle.

84
00:05:53,850 --> 00:05:57,700
C’est le cas lorsque les consentements
des parties sont définitifs,

85
00:05:58,420 --> 00:06:01,870
mais que la vente n’existe pas
encore parce qu’elle dépend d’un

86
00:06:02,070 --> 00:06:06,460
événement futur et incertain qui
est érigé en condition de la vente

87
00:06:06,790 --> 00:06:09,580
au sens de l’article 1304 du Code
civil.

88
00:06:11,410 --> 00:06:14,890
Il en va ainsi pour l’obtention
d’un prêt bancaire.

89
00:06:15,400 --> 00:06:20,020
La vente est conclue à condition
que le prêt soit accordé ou pour

90
00:06:20,440 --> 00:06:23,230
l’obtention d’une autorisation
administrative.

91
00:06:23,710 --> 00:06:28,180
La vente est conclue à condition
que le permis de construire soit

92
00:06:28,380 --> 00:06:29,140
délivré.

93
00:06:29,860 --> 00:06:32,800
Les solutions qui s’appliquent
à cette vente conditionnelle sont

94
00:06:33,000 --> 00:06:33,760
les suivantes.

95
00:06:33,970 --> 00:06:37,600
Tant que la condition est pendante,
le compromis n’est qu’une promesse.

96
00:06:38,380 --> 00:06:42,730
Si la condition ne se réalise pas,
la promesse est caduque.

97
00:06:42,930 --> 00:06:47,170
C’est le cas si le prêt ou le permis
de construire est refusé.

98
00:06:47,370 --> 00:06:52,030
Enfin, si la condition se réalise,
le prêt ou l’autorisation est accordé,

99
00:06:53,290 --> 00:06:54,250
la vente est parfaite.

100
00:06:55,540 --> 00:06:59,260
Il faut noter qu’en vertu du droit
antérieur à l’ordonnance de 2016,

101
00:06:59,460 --> 00:07:02,470
la condition opérait de manière
rétroactive.

102
00:07:03,190 --> 00:07:06,910
La vente était donc considérée
comme parfaite au jour du compromis,

103
00:07:07,780 --> 00:07:11,410
mais l’ordonnance du 10 février
2016 a abandonné cette solution.

104
00:07:12,160 --> 00:07:18,850
Selon le nouvel article 1304-6
du Code civil, il n’y a plus de

105
00:07:19,050 --> 00:07:24,130
rétroactivité du jeu de la condition,
sauf si les parties au contrat

106
00:07:24,330 --> 00:07:25,090
l’ont prévu.

107
00:07:25,290 --> 00:07:26,050
b.

108
00:07:27,820 --> 00:07:32,740
Dans d’autres hypothèses,
la PSV constitue une vente à terme.

109
00:07:33,700 --> 00:07:38,800
Le terme est un événement futur
et certain dont va dépendre la

110
00:07:39,000 --> 00:07:39,850
perfection de la vente.

111
00:07:41,020 --> 00:07:46,180
On peut prendre pour exemple la
PSV dont l’une des clauses prévoit

112
00:07:46,380 --> 00:07:49,990
que l’engagement passé sous seing
privé, sous signature privée,

113
00:07:50,590 --> 00:07:56,290
devra être repris, réitéré dans
un acte authentique, une date butoir

114
00:07:56,560 --> 00:07:57,320
étant précisée.

115
00:07:58,810 --> 00:08:03,760
Cette figure est extrêmement fréquente
en matière immobilière puisqu’un

116
00:08:03,960 --> 00:08:07,420
acte authentique est nécessaire
pour la publication au fichier

117
00:08:07,620 --> 00:08:11,770
immobilier et l’opposabilité aux
tiers du transfert de propriété.

118
00:08:12,730 --> 00:08:17,800
Dans ce cas, les parties prévoiront
généralement que le transfert de

119
00:08:18,000 --> 00:08:22,390
la propriété du bien est retardé
au moment de la signature du contrat

120
00:08:22,600 --> 00:08:23,530
devant le notaire.

121
00:08:24,520 --> 00:08:28,990
Cette signature de l’acte authentique
constitue un événement futur et

122
00:08:29,190 --> 00:08:30,850
certain, donc un terme.

123
00:08:31,780 --> 00:08:36,940
Le transfert de propriété est retardé
à cette date et la PSV constitue

124
00:08:37,510 --> 00:08:38,800
une vente à terme.

125
00:08:40,840 --> 00:08:45,580
On peut relever qu’il se peut tout
à fait qu’une PSV soit à la fois

126
00:08:45,780 --> 00:08:47,910
une vente conditionnelle et une
vente à terme.

127
00:08:48,110 --> 00:08:51,160
Les deux cas de figure peuvent
se présenter en même temps.

128
00:08:51,670 --> 00:08:55,570
Pensez à l’hypothèse extrêmement
fréquente dans laquelle vous avez,

129
00:08:55,770 --> 00:09:01,030
dans votre PSV, à la fois une condition
suspensive d’obtention du prêt

130
00:09:01,420 --> 00:09:05,680
et une clause qui retarde le transfert
de propriété au moment de la signature

131
00:09:06,790 --> 00:09:07,550
devant le notaire.

132
00:09:07,750 --> 00:09:11,980
C’est à la fois une PSV conditionnelle
et à terme.

133
00:09:12,180 --> 00:09:12,940
c.

134
00:09:14,770 --> 00:09:19,000
Dans une troisième hypothèse,
la PSV peut être analysée,

135
00:09:19,390 --> 00:09:23,590
du moins selon la jurisprudence,
comme un véritable avant-contrat

136
00:09:24,340 --> 00:09:26,890
de vente, distinct de la vente
elle-même.

137
00:09:27,090 --> 00:09:32,890
C’est lorsque les parties ont fait
de la réitération de leur consentement

138
00:09:33,090 --> 00:09:37,840
par acte authentique un élément
constitutif de leur consentement,

139
00:09:38,200 --> 00:09:39,280
selon la Cour de cassation.

140
00:09:39,480 --> 00:09:45,160
Ici, il ne s’agit pas seulement
de retarder le moment du transfert

141
00:09:45,360 --> 00:09:48,550
de propriété au jour de la signature
devant le notaire.

142
00:09:49,390 --> 00:09:53,410
Dans cette nouvelle hypothèse,
la réitération du consentement

143
00:09:53,620 --> 00:09:58,540
par acte authentique est au contraire
considérée par les parties comme

144
00:09:58,740 --> 00:10:01,350
une formalité substantielle de la vente.

145
00:10:02,250 --> 00:10:05,880
En d’autres termes, la vente,
qui est normalement un contrat

146
00:10:06,080 --> 00:10:10,680
consensuel, même en matière
immobilière, devient ici un contrat

147
00:10:10,880 --> 00:10:13,050
solennel par la volonté des parties.

148
00:10:14,160 --> 00:10:16,920
Nous allons revenir tout
particulièrement sur ce point tout

149
00:10:17,120 --> 00:10:19,380
à l’heure au sujet de la sanction,
de la PSV.

150
00:10:19,580 --> 00:10:20,340
d.

151
00:10:22,080 --> 00:10:26,430
Dans une quatrième hypothèse,
la PSV peut être regardée comme

152
00:10:26,630 --> 00:10:27,810
une vente pure et simple.

153
00:10:28,620 --> 00:10:34,140
Tel est le cas lorsque la réitération
par acte authentique est regardée

154
00:10:34,340 --> 00:10:38,520
par les parties comme une pure
et simple formalité, une formalité

155
00:10:38,720 --> 00:10:42,900
ayant un caractère accessoire,
en particulier pour assurer la

156
00:10:43,100 --> 00:10:44,280
publicité foncière de l’acte.

157
00:10:45,210 --> 00:10:48,360
Dans cette hypothèse-là,
les effets de la vente ne sont

158
00:10:48,560 --> 00:10:52,140
pas retardés et en particulier,
le transfert de propriété a lieu

159
00:10:52,410 --> 00:10:55,680
dès la conclusion de la promesse,
dès la conclusion du compromis.

160
00:10:57,090 --> 00:11:00,660
Mais à vrai dire, il n’est plus
possible de parler ici de compromis.

161
00:11:01,110 --> 00:11:04,620
Cette prétendue PSV constitue une
vente pure et simple telle que

162
00:11:04,820 --> 00:11:08,610
décrite à l’article 1583 du Code civil.

163
00:11:08,940 --> 00:11:12,420
La vente est parfaite entre les
parties dès qu’on est convenus

164
00:11:12,620 --> 00:11:13,590
de la chose et du prix.

165
00:11:13,790 --> 00:11:19,470
C’est aussi le sens de l’article
1589 du Code civil selon lequel

166
00:11:20,520 --> 00:11:22,890
la promesse de vente vaut vente.

167
00:11:23,090 --> 00:11:23,850
e.

168
00:11:26,910 --> 00:11:30,570
Dans une cinquième et dernière
hypothèse, le terme de promesse

169
00:11:30,930 --> 00:11:34,140
ne désigne en réalité qu’un simple
projet de vente.

170
00:11:34,340 --> 00:11:38,730
C’est lorsque l’acte,
en fonction des termes de sa rédaction,

171
00:11:39,150 --> 00:11:44,220
ne révèle aucune volonté véritable,
aucune intention réelle de vendre

172
00:11:44,420 --> 00:11:45,180
et d’acheter.

173
00:11:45,380 --> 00:11:48,930
C’est là une pure et simple question
d’interprétation de la volonté

174
00:11:49,130 --> 00:11:49,890
des parties.

175
00:11:50,090 --> 00:11:54,990
Ainsi, dans un arrêt du 17 juillet
1997, la troisième chambre civile

176
00:11:55,190 --> 00:11:59,700
de la Cour de cassation a constaté
que les parties n’étaient pas animées

177
00:12:00,210 --> 00:12:02,700
par une véritable intention de
vendre et d’acheter.

178
00:12:03,390 --> 00:12:06,870
Bien qu’elles aient signé un acte
qu’elles avaient appelé compromis,

179
00:12:07,070 --> 00:12:11,160
elles n’avaient en vérité aucune
volonté de conclure une vente.

180
00:12:11,360 --> 00:12:16,410
L’acte peut être regardé dès lors
comme un simple accord de négociation.

181
00:12:18,420 --> 00:12:21,870
Au bout du compte, on voit bien
que l’analyse de ces différents

182
00:12:22,070 --> 00:12:26,280
types de PSV repose sur
l’interprétation de la volonté

183
00:12:26,480 --> 00:12:27,240
des parties.

184
00:12:27,990 --> 00:12:31,470
Si on prend l’exemple très important,
parce que très fréquent en pratique,

185
00:12:32,340 --> 00:12:35,850
de la réitération de la promesse
par acte authentique,

186
00:12:36,240 --> 00:12:38,850
trois possibilités peuvent ainsi
se présenter.

187
00:12:39,050 --> 00:12:44,790
Premièrement, soit cette réitération
est conçue par les parties comme

188
00:12:44,990 --> 00:12:49,530
une pure formalité, comme purement
formelle, simplement nécessaire

189
00:12:49,770 --> 00:12:53,310
parce qu’un acte authentique est
exigé pour la publicité de l’acte.

190
00:12:53,880 --> 00:12:58,110
Dans ce cas, la vente est d’ores
et déjà parfaite et la propriété

191
00:12:58,310 --> 00:13:00,780
est acquise à l’acheteur dès la
signature de la promesse,

192
00:13:01,080 --> 00:13:02,220
qui n’en est pas vraiment une.

193
00:13:02,420 --> 00:13:08,670
Deuxièmement, soit les parties
ont retardé le transfert de la

194
00:13:08,870 --> 00:13:12,690
propriété du bien à la date de
la réitération par acte authentique.

195
00:13:13,380 --> 00:13:15,750
Dans ce cas-là, il s’agit d’une
vente à terme.

196
00:13:15,950 --> 00:13:21,720
Troisièmement, soit les parties
ont fait de la réitération par

197
00:13:21,920 --> 00:13:25,890
acte authentique un élément constitutif
de leur consentement.

198
00:13:26,880 --> 00:13:30,420
Elles ont alors transformé la vente,
qui est normalement un contrat

199
00:13:30,620 --> 00:13:33,390
consensuel, en un contrat solennel.

200
00:13:34,230 --> 00:13:36,950
Le compromis constitue alors
véritablement un avant-contrat

201
00:13:37,710 --> 00:13:39,420
distinct de la vente future.

202
00:13:40,680 --> 00:13:46,140
Toute l’analyse de la PSV repose
sur l’interprétation de la volonté

203
00:13:46,340 --> 00:13:49,200
des parties, interprétation de
la volonté des parties qui n’est

204
00:13:49,400 --> 00:13:52,710
pas toujours aisée parce que les
mots employés dans l’acte peuvent

205
00:13:52,910 --> 00:13:53,670
être ambigus.

206
00:13:53,870 --> 00:13:58,250
En lien avec ce que l’on vient de dire :
2.

207
00:13:58,450 --> 00:14:02,790
La sanction des différents types
de promesse synallagmatiques.

208
00:14:02,990 --> 00:14:08,940
L’hypothèse délicate,
hypothèse qui a suscité un contentieux

209
00:14:09,240 --> 00:14:14,070
parfois abondant, est celle dans
laquelle l’une des parties refuse

210
00:14:14,270 --> 00:14:16,770
de réitérer son consentement devant
le notaire.

211
00:14:17,550 --> 00:14:21,240
En pratique, il s’agira le plus
souvent du vendeur qui,

212
00:14:21,440 --> 00:14:26,340
soit ne souhaite plus vendre,
soit a trouvé un autre acquéreur

213
00:14:26,550 --> 00:14:28,020
qui lui propose un meilleur prix.

214
00:14:28,800 --> 00:14:33,420
La vente forcée au profit du
bénéficiaire de la PSV peut-elle

215
00:14:33,620 --> 00:14:34,440
être obtenue ?

216
00:14:34,640 --> 00:14:39,300
L’arrêt de principe sur cette question
a été rendu par la troisième chambre

217
00:14:39,500 --> 00:14:43,320
civile de la Cour de cassation
le 20 décembre 1994.

218
00:14:44,190 --> 00:14:47,760
Dans cette affaire célèbre,
une PSV sous seing privé avait

219
00:14:47,960 --> 00:14:53,370
été conclue qui retardait le transfert
de propriété du bien à la date

220
00:14:53,570 --> 00:14:55,590
de la réitération par acte authentique.

221
00:14:56,640 --> 00:14:59,880
La Cour d’appel avait décidé dans
cette affaire que le promettant

222
00:15:00,080 --> 00:15:04,630
n’était tenu que d’une obligation
de faire, de sorte que le bénéficiaire

223
00:15:04,830 --> 00:15:07,590
de la promesse ne pouvait prétendre
qu’à des dommages-intérêts.

224
00:15:08,770 --> 00:15:13,750
La Cour d’appel raisonnait exactement
comme en matière de promesse

225
00:15:14,080 --> 00:15:15,490
unilatérale de vente.

226
00:15:16,720 --> 00:15:21,850
La cassation intervient au visa
de l’article 1589 du Code civil

227
00:15:22,120 --> 00:15:24,850
selon lequel la promesse de vente
vaut vente.

228
00:15:25,870 --> 00:15:29,680
Pour la Cour de cassation,
la cour d’appel n’a pas démontré

229
00:15:30,190 --> 00:15:34,600
en quoi les parties avaient fait,
de la réitération par acte authentique,

230
00:15:34,990 --> 00:15:38,080
un élément constitutif de leur
consentement.

231
00:15:40,090 --> 00:15:45,130
Cette solution semble claire,
la sanction du compromis dépend

232
00:15:45,330 --> 00:15:49,480
de la portée que les parties ont
donnée à la clause de réitération.

233
00:15:50,260 --> 00:15:53,410
De deux choses l’une,
soit, première hypothèse,

234
00:15:53,890 --> 00:15:58,180
les parties ont seulement entendu
retarder le transfert de la propriété

235
00:15:58,380 --> 00:15:59,140
du bien.

236
00:15:59,350 --> 00:16:03,670
La vente est alors déjà formée,
elle est parfaite et l’exécution

237
00:16:03,870 --> 00:16:04,660
forcée est possible.

238
00:16:05,530 --> 00:16:09,340
Si le promettant refuse de se rendre
chez le notaire pour signer l’acte

239
00:16:09,540 --> 00:16:13,060
authentique, un jugement pourra
suppléer ce défaut.

240
00:16:14,140 --> 00:16:19,720
Ce jugement constatera le transfert
de propriété et la décision qui

241
00:16:19,920 --> 00:16:22,060
est un acte authentique,
la décision de justice,

242
00:16:22,260 --> 00:16:24,400
pourra être publiée au fichier
immobilier.

243
00:16:25,750 --> 00:16:29,440
Cette solution peut s’appliquer
à la vente à terme et à la vente

244
00:16:29,640 --> 00:16:32,290
conditionnelle dès lors que la
condition s’accomplit.

245
00:16:32,490 --> 00:16:35,860
L’exécution forcée pourra être
obtenue par le bénéficiaire de

246
00:16:36,060 --> 00:16:36,820
la promesse.

247
00:16:37,900 --> 00:16:40,900
Plutôt que de demander l’exécution
forcée, il faut toutefois noter

248
00:16:41,100 --> 00:16:44,830
que le bénéficiaire peut,
à son choix, demander la résolution

249
00:16:45,030 --> 00:16:47,020
de la vente et ou des
dommages-intérêts.

250
00:16:49,450 --> 00:16:52,660
Mais il se peut aussi,
c’est la seconde hypothèse,

251
00:16:53,140 --> 00:16:57,370
que les parties aient souhaité
faire de la vente, un acte solennel,

252
00:16:58,030 --> 00:17:02,560
retardant dans ce cas non seulement
le transfert de la propriété,

253
00:17:02,980 --> 00:17:06,250
mais encore la formation même de
la vente.

254
00:17:06,970 --> 00:17:12,250
Le principe de la liberté contractuelle
autorise les parties à écarter

255
00:17:12,490 --> 00:17:14,590
le caractère consensuel du contrat
de vente.

256
00:17:15,850 --> 00:17:20,410
Dans ce cas-là, si on lit l’arrêt
de 1994 a contrario,

257
00:17:20,830 --> 00:17:24,790
il semble que la vente forcée,
que l’exécution forcée ne soit

258
00:17:24,990 --> 00:17:25,750
pas possible.

259
00:17:26,500 --> 00:17:29,710
Le bénéficiaire de la promesse
devra donc se contenter de

260
00:17:29,910 --> 00:17:30,670
dommages-intérêts.

261
00:17:30,870 --> 00:17:35,110
C’est en ce sens que s’est prononcé
un autre arrêt rendu par la troisième

262
00:17:35,310 --> 00:17:39,310
chambre civile de la Cour de cassation
le 19 juin 2012.

263
00:17:39,510 --> 00:17:42,910
Ici, on peut dire, comme on l’a
fait tout à l’heure,

264
00:17:43,120 --> 00:17:47,710
que la PSV joue véritablement le
rôle d’un contrat préparatoire

265
00:17:47,910 --> 00:17:50,800
à la vente qui est distinct de
la vente elle-même.

266
00:17:52,780 --> 00:17:55,090
Que penser de ces solutions ?

267
00:17:56,350 --> 00:18:00,430
Cette construction jurisprudentielle
peut a priori paraître cohérente,

268
00:18:00,940 --> 00:18:05,380
mais on doit tout de même se demander
si la solution posée dans la dernière

269
00:18:05,580 --> 00:18:06,730
hypothèse est bien fondée.

270
00:18:07,660 --> 00:18:11,950
Dans ce cas, on peut dire que la
promesse de vente ne vaut pas vente

271
00:18:12,220 --> 00:18:14,890
puisque l’exécution forcée ne sera
pas possible.

272
00:18:15,640 --> 00:18:19,780
Mais à quoi s’engage alors le
promettant propriétaire du bien ?

273
00:18:20,710 --> 00:18:26,080
La réponse, c’est qu’il s’engage
à consentir à la vente en se rendant

274
00:18:26,280 --> 00:18:27,970
chez le notaire pour signer l’acte.

275
00:18:28,720 --> 00:18:32,200
Et s’il ne le fait pas,
on ne pourra pas l’y contraindre,

276
00:18:32,530 --> 00:18:33,820
ni obtenir la vente forcée.

277
00:18:34,660 --> 00:18:39,580
Il est tout de même assez étrange
qu’un engagement ait pour objet

278
00:18:40,120 --> 00:18:41,290
la promesse de s’engager.

279
00:18:42,040 --> 00:18:46,120
Comme l’a écrit un auteur qui critique
cette solution, on ne peut pas

280
00:18:46,360 --> 00:18:48,160
consentir à consentir.

281
00:18:48,610 --> 00:18:51,490
Soit on consent à la vente,
soit on n’y consent pas.

282
00:18:52,630 --> 00:18:57,490
En créant une catégorie intermédiaire,
la Cour de cassation complique,

283
00:18:57,690 --> 00:18:59,560
à mon sens, inutilement la donne.

284
00:19:01,270 --> 00:19:04,930
Le régime juridique des contrats
préparatoires à la vente étant

285
00:19:05,130 --> 00:19:09,130
désormais connu, il convient
d’envisager le contrat de vente

286
00:19:09,400 --> 00:19:10,160
proprement dit.

287
00:19:10,360 --> 00:19:14,590
D’abord, les règles relatives à
sa formation dans une deuxième

288
00:19:14,790 --> 00:19:16,570
section de ce chapitre.

289
00:19:16,870 --> 00:19:20,950
Ensuite, celles qui concernent
ses effets dans un chapitre 2.

290
00:19:21,280 --> 00:19:23,830
Ce sera l’objet des vidéos qui
suivront.