1
00:00:05,590 --> 00:00:06,350
2.

2
00:00:06,550 --> 00:00:08,420
Les effets de la garantie d’éviction.

3
00:00:09,340 --> 00:00:13,120
La garantie contre l’éviction est
très efficace et assure en principe

4
00:00:13,320 --> 00:00:16,900
une large indemnisation au profit
de l’acquéreur évincé.

5
00:00:17,920 --> 00:00:20,350
Le Code civil distingue deux séries
d’hypothèses.

6
00:00:20,550 --> 00:00:21,970
D’une part, l’éviction totale,
a.

7
00:00:22,170 --> 00:00:26,500
D’autre part, l’éviction partielle
et les charges non déclarées,

8
00:00:26,700 --> 00:00:27,460
b.

9
00:00:27,660 --> 00:00:28,420
a.

10
00:00:28,620 --> 00:00:31,870
Effets de la garantie en cas d’éviction
totale.

11
00:00:32,070 --> 00:00:37,600
L’article 1630 du Code civil énumère
toutes les sommes que l’acheteur

12
00:00:37,800 --> 00:00:39,640
est en droit de demander au vendeur.

13
00:00:40,060 --> 00:00:41,710
Il y en a quatre catégories.

14
00:00:41,910 --> 00:00:44,530
Premièrement, la restitution du prix.

15
00:00:45,400 --> 00:00:49,360
Cette restitution est due dans
tous les cas, même si une clause

16
00:00:49,560 --> 00:00:52,120
de non garantie du fait des tiers
était stipulée.

17
00:00:52,320 --> 00:00:56,770
C’est l’intégralité du prix qui
doit être restitué, quand bien

18
00:00:56,970 --> 00:01:01,300
même la valeur de la chose aurait
diminué, quand bien même la chose

19
00:01:01,500 --> 00:01:05,140
aurait été détériorée,
quelle que soit la cause de cette

20
00:01:05,340 --> 00:01:09,010
détérioration, qu’elle tienne à
l’activité de l’acheteur ou à la

21
00:01:09,210 --> 00:01:09,970
force majeure.

22
00:01:10,170 --> 00:01:15,130
C’est l’application de l’article
1631 du Code civil, Code civil

23
00:01:15,520 --> 00:01:21,580
qui ne prévoit qu’une seule exception
à l’article 1632 : "Mais si l’acquéreur

24
00:01:21,850 --> 00:01:26,350
a tiré profit des dégradations
par lui faites, le vendeur a droit

25
00:01:26,550 --> 00:01:29,410
de retenir sur le prix une somme
égale à ce profit".

26
00:01:30,730 --> 00:01:34,390
Si le bien a pris au contraire
de la valeur entre la date de la

27
00:01:34,590 --> 00:01:38,140
vente et la date de l’éviction,
le vendeur doit payer cette plus-value,

28
00:01:38,830 --> 00:01:40,390
article 1633.

29
00:01:41,110 --> 00:01:43,690
Vous le voyez, l’acheteur gagne
donc sur les deux tableaux,

30
00:01:43,990 --> 00:01:47,800
il profite des plus-values,
sans souffrir en principe des

31
00:01:48,000 --> 00:01:48,760
moins-values.

32
00:01:48,960 --> 00:01:53,830
Deuxièmement, l’acheteur peut en
outre demander la restitution des

33
00:01:54,030 --> 00:01:57,940
fruits lorsqu’il a été obligé de
les rendre au tiers qu’il a évincé.

34
00:01:58,140 --> 00:02:03,550
Exemple, si l’acheteur a dû payer
une indemnité d’occupation au véritable

35
00:02:03,750 --> 00:02:07,690
propriétaire, cette indemnité devra
lui être remboursée par le vendeur

36
00:02:07,930 --> 00:02:08,890
appelé en garantie.

37
00:02:09,090 --> 00:02:13,540
Troisièmement, les frais doivent
également être remboursés à

38
00:02:13,740 --> 00:02:17,470
l’acquéreur, qu’il s’agisse des
frais de la vente ou de ceux de

39
00:02:17,670 --> 00:02:18,520
l’action en justice.

40
00:02:18,720 --> 00:02:24,490
Quatrièmement, l’acheteur a droit
à des dommages-intérêts, par exemple

41
00:02:24,690 --> 00:02:28,780
pour compenser les impôts qu’il
a dû payer au titre du bien ou

42
00:02:28,980 --> 00:02:32,620
pour compenser les investissements
qu’il a réalisés sur le bien.

43
00:02:32,820 --> 00:02:39,550
L’article 1634 du Code civil vise
toutes les réparations et améliorations

44
00:02:39,750 --> 00:02:40,510
utiles.

45
00:02:40,710 --> 00:02:44,860
S’agissant au contraire des dépenses
voluptuaires ou d’agrément,

46
00:02:45,190 --> 00:02:48,520
le vendeur ne doit les rembourser
que s’il était de mauvaise foi

47
00:02:48,820 --> 00:02:51,400
en application de l’article 1635.

48
00:02:52,630 --> 00:02:56,050
Au bout du compte, l’indemnisation
au profit de l’acquéreur est

49
00:02:56,620 --> 00:03:01,690
extrêmement large, bien plus large
que celle imposée en cas de nullité

50
00:03:01,890 --> 00:03:06,010
de la vente, d’où l’intérêt qu’a
l’acheteur à agir sur le fondement

51
00:03:06,210 --> 00:03:08,710
de la garantie d’éviction lorsque
celle-ci peut jouer.

52
00:03:10,240 --> 00:03:11,000
b.

53
00:03:11,200 --> 00:03:15,490
Effets de la garantie en cas d’éviction
partielle et de charges non déclarées.

54
00:03:16,600 --> 00:03:22,420
Les articles 1636 et 1637 du Code
civil règlent d’abord la question

55
00:03:22,620 --> 00:03:23,980
de l’éviction partielle.

56
00:03:24,790 --> 00:03:28,870
Sous une condition importante,
ils offrent un choix à l’acheteur.

57
00:03:29,680 --> 00:03:34,030
Selon le premier texte,
article 1636, l’acheteur peut faire

58
00:03:34,230 --> 00:03:38,350
résilier la vente à condition de
prouver qu’il n’aurait pas acheté

59
00:03:38,550 --> 00:03:41,170
le bien sans la partie dont il
a été évincé.

60
00:03:41,980 --> 00:03:46,030
Selon le deuxième texte,
article 1637, en l’absence de

61
00:03:46,230 --> 00:03:50,590
résiliation, il y a remboursement
de la partie dont l’acheteur a

62
00:03:50,790 --> 00:03:54,580
été évincé, ce qui correspond en
pratique à une diminution du prix.

63
00:03:54,780 --> 00:03:59,440
L’acheteur profite de la plus-value,
mais il doit cette fois supporter

64
00:03:59,640 --> 00:04:00,400
les moins-values éventuelles.

65
00:04:01,300 --> 00:04:06,160
Il faut, selon l’article 1137,
tenir compte de la valeur actuelle

66
00:04:06,360 --> 00:04:11,590
du bien, donc on doit se placer
à la date de l’éviction pour chiffrer

67
00:04:11,790 --> 00:04:12,550
la somme due.

68
00:04:13,810 --> 00:04:16,780
En cas de charges non déclarées,
par exemple une servitude,

69
00:04:16,980 --> 00:04:22,510
l’article 1638 prévoit une alternative
similaire : résiliation ou

70
00:04:22,710 --> 00:04:23,470
indemnisation.

71
00:04:23,670 --> 00:04:26,830
"L’acheteur peut demander la
résiliation du contrat",

72
00:04:27,030 --> 00:04:31,000
dit le Code civil, "si mieux il
n’aime se contenter d’une indemnité".

73
00:04:32,110 --> 00:04:35,710
Deux différences avec le cas de
l’éviction partielle résultent

74
00:04:35,910 --> 00:04:38,710
toutefois de la lettre de l’article
1638.

75
00:04:38,910 --> 00:04:43,510
D’abord, la preuve que l’acquéreur
n’aurait pas acheté le bien s’il

76
00:04:43,710 --> 00:04:48,520
avait connu la charge est en quelque
sorte objectivée ici par l’article

77
00:04:48,720 --> 00:04:53,680
1638 puisque selon ce texte,
"la charge non déclarée doit être

78
00:04:53,880 --> 00:04:57,940
de telle importance qu’il y ait
lieu de présumer que l’acquéreur

79
00:04:58,140 --> 00:05:00,550
n’aurait pas acheté s’il en avait
été instruit".

80
00:05:00,750 --> 00:05:04,990
Ensuite, l’indemnisation n’est
pas réglementée en cas de charges

81
00:05:05,190 --> 00:05:05,950
non déclarées.

82
00:05:06,150 --> 00:05:09,040
Il n’y a pas en particulier de
référence à la valeur actuelle.

83
00:05:09,240 --> 00:05:13,510
L’indemnisation est cette fois
librement fixée par le juge.