1
00:00:00,000 --> 00:00:04,960
2. La sanction de la promesse

2
00:00:11,360 --> 00:00:12,400
unilatérale de vente.

3
00:00:12,880 --> 00:00:15,740
Que doit-il se passer dans le
cas où le promettant,

4
00:00:15,940 --> 00:00:18,600
avant que le bénéficiaire
n'ait levé l'option,

5
00:00:18,800 --> 00:00:20,300
viole son engagement ?

6
00:00:20,500 --> 00:00:24,060
À cet égard, il faut bien
relever qu'une fois l'option

7
00:00:24,259 --> 00:00:27,120
levée par le bénéficiaire,
la vente est parfaite,

8
00:00:27,320 --> 00:00:29,720
de sorte que le promettant
peut être contraint de

9
00:00:29,919 --> 00:00:30,680
délivrer le bien qui en fait l'objet.

10
00:00:32,360 --> 00:00:35,680
Deux hypothèses de violation
de la PUV par le promettant

11
00:00:35,880 --> 00:00:36,720
doivent être distinguées.

12
00:00:37,060 --> 00:00:40,200
D'une part, celle de la
rétractation pure et simple

13
00:00:40,400 --> 00:00:43,620
du promettant, indépendamment
de l'intervention d'un tiers,

14
00:00:43,820 --> 00:00:48,320
a, et d'autre part, celle de
la vente du bien à un tiers,

15
00:00:50,540 --> 00:00:51,300
b. a.

16
00:00:51,500 --> 00:00:53,840
La rétractation pure et
simple du promettant.

17
00:00:54,880 --> 00:00:58,740
Si cette rétractation
intervient avant la levée de

18
00:00:58,940 --> 00:01:02,020
l'option par le bénéficiaire,
la Cour de cassation avait décidé,

19
00:01:02,340 --> 00:01:05,000
dans un très célèbre arrêt
connu sous le nom d'arrêt Cruz,

20
00:01:05,680 --> 00:01:09,180
que la réalisation forcée de
la vente au profit du

21
00:01:09,380 --> 00:01:13,680
bénéficiaire de la PUV était
impossible. Selon cet arrêt,

22
00:01:13,960 --> 00:01:18,060
rendu par la 3e Chambre civile,
le 15 décembre 1993,

23
00:01:18,980 --> 00:01:22,120
le promettant n'était tenu
avant la levée de l'option

24
00:01:22,320 --> 00:01:25,520
que d'une obligation de faire
qui devait se résoudre en

25
00:01:25,720 --> 00:01:28,880
dommages-intérêts, en cas
d'inexécution. Et puisque

26
00:01:29,080 --> 00:01:32,300
l'option n'avait pas encore
été levée par le bénéficiaire,

27
00:01:32,520 --> 00:01:36,320
la rétractation du promettant
excluait toute rencontre des

28
00:01:36,520 --> 00:01:38,260
volontés de vendre et d'acheter.

29
00:01:38,800 --> 00:01:41,880
Il ne pouvait donc pas y
avoir de vente forcée au

30
00:01:42,080 --> 00:01:45,760
profit du bénéficiaire de la promesse,
qui devait se contenter d'une

31
00:01:45,960 --> 00:01:48,820
réparation par -équivalent,
donc qui devait se contenter

32
00:01:49,020 --> 00:01:49,780
de dommages-intérêts.

33
00:01:50,940 --> 00:01:54,200
L'immense majorité de la
doctrine avait vertement

34
00:01:54,400 --> 00:01:58,680
critiqué cette position dès
son avènement en 1993 et

35
00:01:58,880 --> 00:02:02,860
jusqu'à son abandon par l'ordonnance,
on va le voir, du 10 février 2016.

36
00:02:04,020 --> 00:02:07,240
Les critiques furent nombreuses,
tant sur le plan juridique

37
00:02:07,440 --> 00:02:08,380
qu'en opportunité.

38
00:02:09,020 --> 00:02:11,660
Sur un plan juridique,
d'abord, la position de la

39
00:02:11,859 --> 00:02:14,720
Cour de cassation dans son
arrêt Cruz apparaissait très

40
00:02:14,920 --> 00:02:16,700
discutable. La première

41
00:02:16,899 --> 00:02:18,220
critique était d'ordre technique.

42
00:02:18,720 --> 00:02:21,980
La Cour de cassation fondait
sa solution sur l'ancien

43
00:02:22,179 --> 00:02:26,260
article 1142 du Code civil,
au terme duquel toute

44
00:02:26,459 --> 00:02:29,260
obligation de faire ou de ne
pas faire se résout en

45
00:02:29,459 --> 00:02:32,500
dommages-intérêts en cas
d'inexécution d'à part du débiteur.

46
00:02:32,980 --> 00:02:36,440
Or, si l'obligation du
promettant est bien une

47
00:02:36,640 --> 00:02:39,620
obligation de faire,
tant que l'option n'est pas levée,

48
00:02:39,820 --> 00:02:43,060
il n'en reste pas moins que
tout le monde s'accordait à penser,

49
00:02:43,440 --> 00:02:47,700
depuis le XIXe siècle,
que l'ancien article 1142 ne

50
00:02:47,899 --> 00:02:51,480
concernait que les
obligations personnelles de faire,

51
00:02:51,840 --> 00:02:54,980
c'est-à-dire seulement celles
qui mettaient en jeu la

52
00:02:55,179 --> 00:02:56,620
liberté personnelle du débiteur.

53
00:02:56,920 --> 00:03:00,420
C'est l'exemple classique du
peintre que l'on ne peut pas

54
00:03:00,619 --> 00:03:02,540
contraindre à réaliser un tableau.

55
00:03:03,200 --> 00:03:06,900
Dans la PUV, au contraire,
il est très facile de passer

56
00:03:07,100 --> 00:03:10,780
outre la rétractation du promettant,
sans pour autant porter

57
00:03:10,980 --> 00:03:12,560
atteinte à sa liberté personnelle.

58
00:03:12,800 --> 00:03:16,900
Il suffit que le bénéficiaire
lève l'option et que le juge

59
00:03:17,100 --> 00:03:21,120
contourne la rétractation du
promettant en constatant que

60
00:03:21,320 --> 00:03:22,079
la vente est parfaite.

61
00:03:22,620 --> 00:03:25,420
La décision de justice,
qui est un acte authentique,

62
00:03:25,620 --> 00:03:28,360
peut alors être publiée au
fichier immobilier.

63
00:03:29,160 --> 00:03:31,840
Un deuxième argument
juridique condamnait la

64
00:03:32,040 --> 00:03:33,660
jurisprudence Cruz de 1993.

65
00:03:34,620 --> 00:03:37,900
La Cour de cassation
s'opposait en effet à

66
00:03:38,100 --> 00:03:41,820
l'analyse classique de la PUV,
selon laquelle le promettant

67
00:03:42,019 --> 00:03:46,100
a déjà consenti à vendre son
bien au bénéficiaire.

68
00:03:47,040 --> 00:03:50,480
Comme on l'a vu, il ne manque
plus que la levée de l'option

69
00:03:50,679 --> 00:03:53,380
par le bénéficiaire pour que
la vente soit parfaite,

70
00:03:53,579 --> 00:03:54,360
pour qu'elle se réalise.

71
00:03:55,360 --> 00:03:58,000
Voilà pourquoi on dit parfois
que le droit du bénéficiaire

72
00:03:58,460 --> 00:04:01,600
de lever l'option est un
droit potestatif, parce que

73
00:04:01,799 --> 00:04:05,540
le bénéficiaire peut acquérir
le bien par une décision,

74
00:04:05,739 --> 00:04:07,520
un acte unilatéral de volonté.

75
00:04:08,400 --> 00:04:11,640
En refusant la conclusion
forcée de la vente parce que

76
00:04:11,839 --> 00:04:14,440
le promettant se rétractait
avant la levée de l'option,

77
00:04:14,660 --> 00:04:17,240
la Cour de cassation brisait ce schéma.

78
00:04:17,800 --> 00:04:21,000
Elle exigeait en quelque
sorte que le consentement du

79
00:04:21,200 --> 00:04:25,500
promettant à vendre son bien
perdure jusqu'à la levée de l'option,

80
00:04:25,700 --> 00:04:29,040
faute de quoi il n'y avait
pas de rencontre des volontés

81
00:04:29,240 --> 00:04:30,280
de vendre et d'acheter.

82
00:04:31,780 --> 00:04:34,440
En opportunité, la solution
de l'arrêt Cruz était

83
00:04:34,640 --> 00:04:37,600
également critiquable,
car elle n'était pas du tout

84
00:04:37,800 --> 00:04:39,720
dissuasive pour le promettant.

85
00:04:40,580 --> 00:04:42,500
Concrètement, les choses
pouvaient se passer de la

86
00:04:42,700 --> 00:04:43,460
manière suivante.

87
00:04:43,659 --> 00:04:47,020
Le promettant trouvait un
acquéreur potentiel prêt à

88
00:04:47,219 --> 00:04:49,440
payer plus que le bénéficiaire.

89
00:04:49,720 --> 00:04:52,940
Si cette différence de prix
couvrait le montant des

90
00:04:53,140 --> 00:04:56,020
dommages-intérêts dus au
bénéficiaire et lui laissait

91
00:04:56,219 --> 00:04:59,360
un bénéfice, le promettant
avait tout intérêt à violer

92
00:04:59,560 --> 00:05:00,320
sa promesse.

93
00:05:00,720 --> 00:05:04,080
Et cela, d'autant plus que
l'évaluation du préjudice

94
00:05:04,280 --> 00:05:07,600
subi par le bénéficiaire est
toujours délicate et que le

95
00:05:07,800 --> 00:05:10,520
montant des dommages-intérêts
accordés par les juges est

96
00:05:10,719 --> 00:05:11,720
généralement assez faible.

97
00:05:12,640 --> 00:05:15,520
Au bout du compte, on pouvait
dire que cette jurisprudence

98
00:05:15,719 --> 00:05:19,040
encourageait indirectement la
violation des PUV.

99
00:05:19,640 --> 00:05:22,780
Cette situation n'était donc
pas du tout satisfaisante.

100
00:05:23,940 --> 00:05:27,800
En dépit de ces graves critiques,
la Cour de cassation a

101
00:05:28,000 --> 00:05:32,040
maintenu sa jurisprudence
permissive favorable au promettant.

102
00:05:32,660 --> 00:05:35,520
Et c'est finalement
l'ordonnance du 10 février

103
00:05:35,719 --> 00:05:39,380
2016 qui a abandonné la
solution posée par l'arrêt

104
00:05:39,580 --> 00:05:40,840
Cruz en 1993.

105
00:05:41,840 --> 00:05:46,720
Tel est le sens du nouvel
article 1124 alinéa 2 du Code civil.

106
00:05:47,220 --> 00:05:50,860
La révocation de la promesse
pendant le temps laissé au

107
00:05:51,060 --> 00:05:54,880
bénéficiaire pour opter
n'empêche pas la formation du

108
00:05:55,080 --> 00:05:55,840
contrat promis.

109
00:05:56,039 --> 00:05:59,100
Cette solution est la seule
qui soit souhaitable.

110
00:05:59,760 --> 00:06:03,300
Au terme de l'article 9 de
l'ordonnance, le texte

111
00:06:03,500 --> 00:06:06,740
nouveau s'applique toutefois
seulement aux PUV conclues à

112
00:06:06,940 --> 00:06:10,120
partir du 1er octobre 2016,
qui est la date de son entrée

113
00:06:10,320 --> 00:06:11,080
en vigueur.

114
00:06:11,420 --> 00:06:14,780
On pouvait espérer que la
Cour de cassation, en

115
00:06:14,979 --> 00:06:19,420
s'inspirant de l'ordonnance de 2016,
appliquerait aussi la

116
00:06:19,620 --> 00:06:24,380
solution nouvelle aux PUV
conclues avant le 1er octobre 2016,

117
00:06:25,060 --> 00:06:28,260
grâce à un revirement de sa
jurisprudence Cruz.

118
00:06:29,260 --> 00:06:33,040
Dans un premier temps,
en 2018, la 3e chambre civile

119
00:06:33,240 --> 00:06:35,540
a toutefois clairement refusé
de le faire.

120
00:06:36,360 --> 00:06:40,380
Le droit positif, à cette époque,
supposait donc que l'on

121
00:06:40,580 --> 00:06:44,420
distingue pour la sanction
d'une PUV selon que celle-ci

122
00:06:44,620 --> 00:06:48,140
avait été conclue avant ou
après le 1er octobre 2016,

123
00:06:48,700 --> 00:06:51,480
l'exécution forcée n'étant
possible que dans le second

124
00:06:51,680 --> 00:06:53,340
cas pour les PUV postérieures.

125
00:06:54,100 --> 00:06:56,920
Dans un second temps,
la Cour de cassation a enfin

126
00:06:57,120 --> 00:07:01,760
accepté d'opérer un revirement,
lequel confère une portée

127
00:07:01,960 --> 00:07:05,360
rétroactive à la sanction de
l'exécution forcée.

128
00:07:06,180 --> 00:07:09,720
Cette solution résulte d'un
arrêt rendu par la même Chambre,

129
00:07:09,920 --> 00:07:12,160
la 3e, le 23 juin 2021.

130
00:07:13,000 --> 00:07:16,440
Sous l'influence évidente de
l'ordonnance de 2016,

131
00:07:16,900 --> 00:07:19,780
la Cour de cassation vient
donc paralyser la

132
00:07:19,979 --> 00:07:23,220
rétractation du promettant,
quelle que soit désormais la

133
00:07:23,420 --> 00:07:28,180
date de conclusion de la PUV,
avant ou après le 1er octobre 2016.

134
00:07:30,460 --> 00:07:32,520
b. L'hypothèse de la vente du

135
00:07:32,719 --> 00:07:33,479
bien à un tiers.

136
00:07:34,660 --> 00:07:38,740
Dans ce cas, le bien est
vendu à un tiers par le promettant,

137
00:07:38,940 --> 00:07:41,960
qui ne respecte pas
l'engagement qu'il a pris dans la PUV.

138
00:07:42,720 --> 00:07:45,600
Comme en matière de pactes de
préférence, il convient de

139
00:07:45,800 --> 00:07:49,560
distinguer selon que le tiers
est de bonne foi ou de mauvaise foi.

140
00:07:51,140 --> 00:07:54,200
Si le tiers acquéreur est de bonne foi,
il ne peut pas y avoir

141
00:07:54,400 --> 00:07:58,220
d'exécution forcée de la PUV,
et donc pas de vente au

142
00:07:58,420 --> 00:07:59,400
profit du bénéficiaire.

143
00:07:59,900 --> 00:08:02,500
Avant la levée de l'option,
c'est l'hypothèse ici,

144
00:08:04,240 --> 00:08:07,920
il faut en effet souligner
que le droit du bénéficiaire

145
00:08:08,120 --> 00:08:11,120
est un droit de nature
personnelle contre le promettant,

146
00:08:11,320 --> 00:08:14,860
et non un droit réel sur le
bien qui fait l'objet de la promesse.

147
00:08:15,820 --> 00:08:19,360
Autrement dit, la PUV n'est
pas translative de droit,

148
00:08:19,560 --> 00:08:23,280
et comme en matière de pactes
de préférence, la sécurité

149
00:08:23,479 --> 00:08:27,100
des transactions exige que le
droit réel du tiers de bonne

150
00:08:27,300 --> 00:08:28,480
foi soit préservé.

151
00:08:29,140 --> 00:08:31,460
Dans ce cas-là, le
bénéficiaire devra donc

152
00:08:31,659 --> 00:08:35,919
logiquement se contenter de
dommages-intérêts. Si le

153
00:08:36,120 --> 00:08:38,840
tiers est de mauvaise foi,
la nullité de la vente qui

154
00:08:39,040 --> 00:08:41,780
lui a été consentie peut en
revanche être obtenue par le

155
00:08:41,980 --> 00:08:45,160
bénéficiaire de la promesse,
là encore, comme en matière

156
00:08:45,360 --> 00:08:46,280
de pactes de préférence.

157
00:08:47,060 --> 00:08:50,900
C'est ce que prévoit
expressément le 3e alinéa de

158
00:08:51,100 --> 00:08:55,200
l'article 1124 du Code civil,
issu de l'ordonnance de 2016.

159
00:08:56,120 --> 00:08:59,660
Le contrat conclu en
violation de la promesse

160
00:08:59,860 --> 00:09:03,980
unilatérale avec un tiers qui
en connaissait l'existence est nul.

161
00:09:05,120 --> 00:09:09,000
Notons qu'avant la réforme de
2016 et le revirement de

162
00:09:09,200 --> 00:09:13,460
jurisprudence opéré en juin 2021,
la possibilité d'obtenir la

163
00:09:13,660 --> 00:09:16,020
nullité de la vente consentie
au tiers de mauvaise foi

164
00:09:16,220 --> 00:09:19,260
était déjà possible,
mais elle était très théorique,

165
00:09:19,520 --> 00:09:23,140
car il suffisait que le
promettant se rétracte avant

166
00:09:23,340 --> 00:09:26,540
de conclure la vente avec le
tiers pour que celle-ci soit

167
00:09:26,740 --> 00:09:29,460
inattaquable, puisque,
à cette époque, la

168
00:09:29,660 --> 00:09:31,420
rétractation du promettant
était efficace.

169
00:09:32,180 --> 00:09:35,620
En pratique, le bénéficiaire
devait donc se contenter de

170
00:09:35,820 --> 00:09:37,980
dommages-intérêts. Dorénavant,

171
00:09:38,180 --> 00:09:41,440
la rétractation est inefficace,
quelle que soit la date de

172
00:09:41,640 --> 00:09:42,460
conclusion de la PUV.

173
00:09:42,660 --> 00:09:43,420
Nous l'avons vu.

174
00:09:43,620 --> 00:09:46,600
De sorte que, si le tiers est
de mauvaise foi, le

175
00:09:46,800 --> 00:09:50,040
bénéficiaire de la promesse
peut obtenir la nullité de

176
00:09:50,240 --> 00:09:53,680
cette vente et lever l'option
pour devenir propriétaire au

177
00:09:53,880 --> 00:09:54,920
lieu et place du tiers.

178
00:09:56,100 --> 00:09:58,200
Quant à la preuve de la
mauvaise foi du tiers,

179
00:09:58,600 --> 00:10:01,580
la lettre du nouvel article
1124 est très claire.

180
00:10:01,800 --> 00:10:05,180
Le contrat conclu en
violation de la PUV avec un

181
00:10:05,380 --> 00:10:07,760
tiers qui en connaissait
l'existence est nul.

182
00:10:08,540 --> 00:10:12,100
La preuve que le tiers
connaissait l'existence de la

183
00:10:12,300 --> 00:10:13,180
PUV suffit.

184
00:10:13,460 --> 00:10:16,500
Il n'est donc pas nécessaire
de prouver que le tiers

185
00:10:16,700 --> 00:10:19,860
savait que le bénéficiaire
voulait lever l'option.

186
00:10:20,480 --> 00:10:23,320
C'est une différence
importante avec le pacte de

187
00:10:23,520 --> 00:10:26,640
préférence où la loi exige
que le tiers ait connu les

188
00:10:26,840 --> 00:10:29,940
intentions du bénéficiaire
pour que ce dernier puisse

189
00:10:30,140 --> 00:10:33,520
obtenir la nullité de
l'engagement ou sa substitution.