1
00:00:04,980 --> 00:00:10,300
La deuxième hypothèse de copropriété
forcée et d’indivision forcée et

2
00:00:10,500 --> 00:00:15,020
perpétuelle, c’est la mitoyenneté
des clôtures.

3
00:00:15,740 --> 00:00:22,240
La question concerne le fossé mitoyen,
les haies mitoyennes et surtout

4
00:00:22,440 --> 00:00:24,000
les murs mitoyens.

5
00:00:25,760 --> 00:00:30,160
La possibilité et l’organisation
de la mitoyenneté, cette indivision

6
00:00:30,360 --> 00:00:34,500
forcée et perpétuelle,
se traduisent physiquement dans

7
00:00:34,700 --> 00:00:37,120
les villes et les campagnes de France.

8
00:00:38,460 --> 00:00:42,180
Les immeubles contigus,
vous regarderez bien,

9
00:00:42,760 --> 00:00:45,360
sont tous deux appuyés sur un même mur.

10
00:00:46,080 --> 00:00:50,000
Parfois, quand on détruit un immeuble
pour en reconstruire un à cet endroit,

11
00:00:50,200 --> 00:00:52,560
vous allez trouver des traces de
papiers des chambres,

12
00:00:53,560 --> 00:00:56,740
des diverses pièces des anciens
appartements qui ont disparu,

13
00:00:56,940 --> 00:00:59,980
mais qui se trouvent toujours sur
le mur qui subsiste parce que c’est

14
00:01:00,180 --> 00:01:02,600
le mur aussi de l’immeuble d’à côté,
c’est le même.

15
00:01:04,120 --> 00:01:08,140
Alors que dans certains pays,
cette institution n’est pas connue.

16
00:01:09,340 --> 00:01:14,520
Allez à Tokyo, Chicago ou Hanoi,
vous verrez qu’entre deux immeubles

17
00:01:14,720 --> 00:01:18,660
dans les villes, se trouve toujours
un vide plus ou moins large,

18
00:01:18,880 --> 00:01:19,760
plus ou moins propre.

19
00:01:20,780 --> 00:01:24,060
Ça, c’est la physionomie de la
France et c’est dû à cette institution

20
00:01:24,260 --> 00:01:28,080
qu’est la mitoyenneté,
c’est tout à fait extraordinaire.

21
00:01:29,480 --> 00:01:34,480
Donc une clôture peut être mitoyenne,
elle peut aussi être privative.

22
00:01:34,980 --> 00:01:39,980
Une clôture est privative lorsqu’elle
appartient exclusivement au

23
00:01:40,180 --> 00:01:44,840
propriétaire de l’immeuble clos
pour l’avoir édifié à ses frais

24
00:01:45,040 --> 00:01:50,920
exclusifs et précisons également
parce que le propriétaire de l’immeuble

25
00:01:51,120 --> 00:01:54,260
contigu n’a pas demandé à en acquérir
la mitoyenneté.

26
00:01:55,360 --> 00:02:01,660
En revanche, est mitoyenne la clôture
qui, élevée à la limite extrême

27
00:02:01,860 --> 00:02:06,400
de deux fonds, est la propriété
de deux propriétaires voisins,

28
00:02:06,600 --> 00:02:10,480
ou bien parce que dès l’origine,
elle a été édifiée à des frais communs,

29
00:02:10,680 --> 00:02:15,700
ou bien parce que celui qui l’avait
initialement édifié en a ensuite

30
00:02:15,900 --> 00:02:18,240
cédé la copropriété à l’autre.

31
00:02:18,980 --> 00:02:23,060
Je vous propose de voir d’abord
la naissance de la mitoyenneté,

32
00:02:23,700 --> 00:02:26,320
puis les questions de preuve en
matière de mitoyenneté,

33
00:02:26,520 --> 00:02:27,280
et enfin les conséquences.

34
00:02:28,020 --> 00:02:29,360
La naissance.

35
00:02:30,000 --> 00:02:36,040
Cette mitoyenneté peut naître d’une
convention entre deux voisins qui

36
00:02:36,240 --> 00:02:42,520
conviennent d’édifier un mur,
une clôture ou une haie sur la

37
00:02:42,720 --> 00:02:45,940
limite séparative de leurs fonds,
et cela à frais communs,

38
00:02:46,140 --> 00:02:46,980
tout va bien, c’est simple.

39
00:02:47,200 --> 00:02:51,040
Ou alors, ils s’accordent ensuite
pour que l’un transfère à l’autre

40
00:02:51,240 --> 00:02:56,000
la copropriété de la clôture ou
du mur qui avait été initialement

41
00:02:56,200 --> 00:03:01,340
privative, moyennant un prix,
ce sera une vente, ou sans prix,

42
00:03:01,620 --> 00:03:02,620
et ce sera une donation.

43
00:03:03,720 --> 00:03:09,420
Une convention, la mitoyenneté
peut également naître d’une volonté

44
00:03:09,620 --> 00:03:10,640
unilatérale.

45
00:03:10,960 --> 00:03:16,600
Il s’agit de l’article 661 du Code
civil qui est un texte tout à fait

46
00:03:16,800 --> 00:03:20,660
remarquable, un texte tout à fait
remarquable qui permet au voisin

47
00:03:20,860 --> 00:03:26,640
non-propriétaire d’acquérir par
sa seule volonté la mitoyenneté du mur,

48
00:03:27,300 --> 00:03:32,340
à la double condition tout de même
que le mur soit placé à la limite

49
00:03:32,540 --> 00:03:38,000
de leurs deux fonds,
si bien que celui qui veut conserver

50
00:03:38,200 --> 00:03:43,180
la propriété privative d’un mur
qu’il édifie doit bien veiller

51
00:03:43,380 --> 00:03:46,980
à ne pas le construire exactement
à la limite de son fonds,

52
00:03:47,180 --> 00:03:51,660
mais avec un petit retrait quand même,
un petit retrait pas en toute limite,

53
00:03:54,160 --> 00:03:56,840
pas à la toute fin de son fond,
un petit peu en retrait de la ligne.

54
00:03:57,040 --> 00:04:00,160
À ce moment-là, il ne pourra pas
y avoir, de la part de l’autre,

55
00:04:00,360 --> 00:04:02,980
la mise en œuvre de la volonté
unilatérale d’acquérir la mitoyenneté.

56
00:04:03,720 --> 00:04:06,120
La première condition,
c’est celle-ci, et la deuxième,

57
00:04:06,320 --> 00:04:11,600
c’est la condition de rembourser
la moitié de la valeur du sol sur

58
00:04:11,800 --> 00:04:17,760
lequel le mur a été édifié parce
que l’article 661 présuppose que

59
00:04:17,960 --> 00:04:21,860
le mur a été construit entièrement
sur le fond du constructeur,

60
00:04:22,560 --> 00:04:26,760
donc il faut lui remplacer la moitié
du sol puisque le mur va devenir

61
00:04:26,960 --> 00:04:30,580
mitoyen et il va devenir la copropriété
des deux, donc rembourser la moitié

62
00:04:30,780 --> 00:04:36,440
du sol et rembourser la moitié

63
00:04:36,640 --> 00:04:40,180
de la dépense que nécessiterait
la construction au jour de

64
00:04:40,380 --> 00:04:41,280
l’acquisition.

65
00:04:42,220 --> 00:04:47,120
On voit ici que la loi prévoit
en quelque sorte une expropriation

66
00:04:47,320 --> 00:04:49,900
pour cause d’utilité privée.

67
00:04:50,440 --> 00:04:55,620
Le propriétaire privatif du mur
va en perdre la propriété privative,

68
00:04:55,820 --> 00:04:58,140
il n’aura plus qu’une copropriété.

69
00:04:58,420 --> 00:05:00,840
La mitoyenneté, c’est une copropriété.

70
00:05:01,400 --> 00:05:05,620
Une partie de la propriété appartiendra
désormais au voisin.

71
00:05:05,820 --> 00:05:06,720
Pour quelle utilité ?

72
00:05:07,280 --> 00:05:10,230
Pour l’utilité du voisin qui pourra
appuyer des constructions,

73
00:05:10,430 --> 00:05:12,760
faire pousser des plantes s’il
le souhaite contre le mur,

74
00:05:13,920 --> 00:05:15,980
voilà l’utilité privée.

75
00:05:16,240 --> 00:05:21,060
Mais alors, est-ce que ce ne serait
pas contraire à un droit fondamental ?

76
00:05:21,260 --> 00:05:23,020
C’est ce qui a été soutenu.

77
00:05:23,660 --> 00:05:27,460
Lorsque le mécanisme de la question
prioritaire de constitutionnalité

78
00:05:27,660 --> 00:05:32,980
a été institué en France très
récemment, l’une des premières

79
00:05:33,180 --> 00:05:37,520
questions présentées au Conseil
constitutionnel a porté précisément

80
00:05:37,720 --> 00:05:43,780
sur la contrariété éventuelle de
l’article 661 du Code civil aux

81
00:05:43,980 --> 00:05:47,880
droits fondamentaux, au droit
fondamental du propriétaire du

82
00:05:48,080 --> 00:05:49,340
mur initialement privatif.

83
00:05:49,840 --> 00:05:53,760
Mais heureusement, le Conseil
constitutionnel n’a pas jugé le

84
00:05:53,960 --> 00:05:57,820
texte contraire aux droits
fondamentaux, c’est dans une décision

85
00:05:58,020 --> 00:05:59,200
du 12 novembre 2010.

86
00:05:59,580 --> 00:06:04,420
Si au contraire, l’article 661
avait été condamné, c’est la

87
00:06:04,620 --> 00:06:08,960
physionomie même de la France qui
en eût été changée.

88
00:06:09,580 --> 00:06:15,440
La volonté unilatérale peut également
être celle du constructeur du mur.

89
00:06:16,040 --> 00:06:20,080
Dans certains cas, en effet,
la jurisprudence admet que le

90
00:06:20,280 --> 00:06:25,370
constructeur du mur puisse imposer
à son voisin d’acquérir la mitoyenneté,

91
00:06:25,570 --> 00:06:32,490
donc la copropriété du mur,
lorsque le voisin a utilisé déjà

92
00:06:33,190 --> 00:06:38,570
ce mur comme un support,
alors le constructeur pourra exiger

93
00:06:38,770 --> 00:06:42,610
du voisin qu’il acquière la mitoyenneté
en lui remboursant la moitié de

94
00:06:42,810 --> 00:06:43,570
la dépense.

95
00:06:44,710 --> 00:06:48,890
On peut encore envisager que la
mitoyenneté naisse de la prescription,

96
00:06:49,530 --> 00:06:54,050
elle s’acquiert en effet par un
usage prolongé d’au moins 30 ans.

97
00:06:54,330 --> 00:06:59,090
Voici que le voisin a appuyé une
construction pendant 30 ans sur

98
00:06:59,290 --> 00:07:05,170
un mur privatif de l’autre,
de son voisin, il en est devenu

99
00:07:05,370 --> 00:07:06,570
copropriétaire.

100
00:07:07,430 --> 00:07:11,430
Maintenant, comment se prouve la
mitoyenneté ?

101
00:07:11,630 --> 00:07:12,430
Ce sont les questions de preuve.

102
00:07:13,410 --> 00:07:17,930
Tout est simple, lorsque ce qui
vient d’être évoqué s’est passé

103
00:07:18,130 --> 00:07:22,930
récemment et que nul ne conteste
le caractère mitoyen d’un mur,

104
00:07:23,210 --> 00:07:23,970
tout va bien.

105
00:07:24,410 --> 00:07:31,070
Mais pour peu que le mur soit ancien,
très ancien, que nul ne se souvienne

106
00:07:31,270 --> 00:07:35,510
des conditions de sa construction,
qui a payé, qui l’a fait,

107
00:07:36,850 --> 00:07:41,210
ne se souvienne où se trouve exactement
la ligne séparative,

108
00:07:41,410 --> 00:07:43,130
tout ça, on ne sait pas trop.

109
00:07:44,070 --> 00:07:47,230
Peut-être y a-t-il eu une acquisition
ultérieure de la mitoyenneté,

110
00:07:47,430 --> 00:07:51,310
mais on ne sait pas,
on ne sait plus.

111
00:07:51,510 --> 00:07:52,270
Alors, que décider ?

112
00:07:52,470 --> 00:07:54,430
Dans cette hypothèse,
le législateur pose une présomption

113
00:07:54,630 --> 00:08:01,450
de mitoyenneté, il le fait à l’article
653 pour les murs, puis à l’article

114
00:08:01,650 --> 00:08:03,710
666 pour les autres clôtures.

115
00:08:04,170 --> 00:08:08,390
C’est une présomption de mitoyenneté
lorsqu’une clôture se trouve à

116
00:08:08,590 --> 00:08:10,970
la limite séparative de deux fonds.

117
00:08:11,170 --> 00:08:13,650
Elle est alors présumée mitoyenne.

118
00:08:14,790 --> 00:08:19,990
Cependant, ce n’est qu’une présomption
simple qui tombe devant la preuve

119
00:08:20,190 --> 00:08:27,030
contraire, une preuve résultant
ou bien d’un titre, ou bien d’une

120
00:08:27,230 --> 00:08:28,290
possession exclusive.

121
00:08:28,750 --> 00:08:33,450
Une preuve résultant d’un titre,
ça peut être un acte de vente,

122
00:08:33,650 --> 00:08:40,010
un acte de vente par l’ancien
propriétaire de deux fonds qui

123
00:08:40,210 --> 00:08:42,530
indique que le mur n’est pas mitoyen.

124
00:08:42,770 --> 00:08:43,690
Alors ça, ça ira.

125
00:08:44,450 --> 00:08:49,210
On a dit voici le propriétaire
unique de deux fonds.

126
00:08:49,410 --> 00:08:52,650
Il indique que c’est cet acquéreur-là
qui sera propriétaire totalement

127
00:08:52,850 --> 00:08:56,710
du mur et non pas l’autre acquéreur,
le second acquéreur,

128
00:08:56,910 --> 00:08:57,670
tout va bien.

129
00:08:57,870 --> 00:09:02,150
Une marque, la preuve contraire
pourrait être également résultée

130
00:09:02,350 --> 00:09:04,450
d’une marque de non-mitoyenneté.

131
00:09:04,950 --> 00:09:09,550
C’est ce qu’envisage l’article
654 du Code qui est un texte tout

132
00:09:09,750 --> 00:09:11,190
à fait intéressant.

133
00:09:11,990 --> 00:09:16,130
L’article 654, le voici,
je vous en donne lecture,

134
00:09:17,170 --> 00:09:21,580
vous le verrez vous-même :
"Il y a marque de non-mitoyenneté

135
00:09:21,780 --> 00:09:25,910
– vous voyez, inversement de la
présomption – lorsque la sommité

136
00:09:26,110 --> 00:09:30,530
du mur est droite et à plomb de
son parement d’un côté et présente

137
00:09:30,730 --> 00:09:32,690
de l’autre, un plan incliné".

138
00:09:33,250 --> 00:09:36,830
Vous avez un mur, vous voyez,
avec un plan incliné d’un côté,

139
00:09:37,030 --> 00:09:39,050
mais de l’autre côté,
c’est tout droit.

140
00:09:39,310 --> 00:09:44,330
Je vous fais un dessin qui va être
produit dans une image diffusée

141
00:09:44,530 --> 00:09:45,290
numériquement.

142
00:09:45,490 --> 00:09:50,110
Et l’alinéa 2 de l’article 654
envisage la présence de filets

143
00:09:50,310 --> 00:09:54,890
et de corbeaux sur le mur :
"Lors encore qu’il n’y a que d’un

144
00:09:55,090 --> 00:09:59,670
côté ou un chaperon ou des filets
et corbeaux de pierre qui y auraient

145
00:09:59,870 --> 00:10:01,950
été mis en bâtissant le mur".

146
00:10:02,770 --> 00:10:09,330
Filet ou chaperon, un filet ici,
nous voyons ce que ça peut représenter,

147
00:10:09,810 --> 00:10:10,870
et des corbeaux.

148
00:10:11,210 --> 00:10:16,250
Les corbeaux ce sont des pierres
qui vont permettre d’appuyer sur le mur,

149
00:10:16,810 --> 00:10:21,350
peut-être des poutres ou donner
une assise à une autre construction

150
00:10:21,550 --> 00:10:23,430
en appui sur le mur.

151
00:10:24,030 --> 00:10:24,950
Des corbeaux, voilà.

152
00:10:25,350 --> 00:10:30,150
Lorsqu’il n’y a de corbeaux que
d’un côté, le mur, c’est une marque

153
00:10:30,350 --> 00:10:37,130
de non-mitoyenneté, le mur appartient
au propriétaire du terrain du côté

154
00:10:37,330 --> 00:10:39,350
duquel se trouvent les corbeaux.

155
00:10:39,710 --> 00:10:44,910
Et s’il n’y a pas de corbeaux de
l’autre côté, le propriétaire voisin

156
00:10:45,110 --> 00:10:48,250
n’est pas propriétaire du mur,
il n’y a pas de copropriété.

157
00:10:48,490 --> 00:10:53,110
En revanche, à l’inverse,
si vous avez des chaperons des

158
00:10:53,310 --> 00:11:00,990
deux côtés, voici un mur et sur
le haut du mur, un petit toit en

159
00:11:01,190 --> 00:11:04,590
quelque sorte a été formé,
parfois même avec des pierres ou

160
00:11:04,790 --> 00:11:08,870
des ardoises, des tuiles pour recouvrir
et protéger le mur, en V pour que

161
00:11:09,070 --> 00:11:12,330
l’eau s’écoule des deux côtés,
ici, c’est tout l’inverse d’une

162
00:11:12,530 --> 00:11:16,610
marque de non-mitoyenneté,
la présomption de mitoyenneté demeure.

163
00:11:16,810 --> 00:11:17,570
Même chose ?

164
00:11:17,770 --> 00:11:21,430
Si nous avons des corbeaux des
deux côtés ou bien des filets des

165
00:11:21,630 --> 00:11:22,390
deux côtés.

166
00:11:22,990 --> 00:11:26,750
Voilà pour nos marques de mitoyenneté
ou non-mitoyenneté.

167
00:11:27,990 --> 00:11:32,070
La preuve contraire à la présomption
de mitoyenneté pourrait encore

168
00:11:32,270 --> 00:11:37,110
résulter d’une possession exclusive
pendant 30 ans, c’est l’article

169
00:11:37,310 --> 00:11:39,270
666 du Code civil qui l’envisage.

170
00:11:40,390 --> 00:11:43,090
Quelles sont les conséquences
maintenant de la mitoyenneté ?

171
00:11:43,890 --> 00:11:48,070
La mitoyenneté est une copropriété
forcée et perpétuelle.

172
00:11:48,870 --> 00:11:55,270
Le partage ne peut pas en être
demandé et chaque copropriétaire

173
00:11:55,470 --> 00:12:01,210
ne peut pas aliéner sa quote-part
de la clôture mitoyenne à un tiers

174
00:12:01,410 --> 00:12:05,590
indépendamment du fond dont elle
est l’accessoire inséparable.

175
00:12:06,210 --> 00:12:11,470
En revanche, l’aliénation de cette
quote-part à l’autre indivisaire,

176
00:12:11,670 --> 00:12:13,930
à l’autre copropriétaire,
est possible.

177
00:12:14,470 --> 00:12:17,890
Le mur devient alors la propriété
privative de l’autre et il n’y

178
00:12:18,090 --> 00:12:18,950
a plus de mitoyenneté.

179
00:12:19,770 --> 00:12:22,070
C’est assez logique,
tout s’enchaîne bien.

180
00:12:23,430 --> 00:12:31,430
Chacun des copropriétaires peut
utiliser le mur mitoyen conformément

181
00:12:31,630 --> 00:12:35,650
de sa destination, mais afin d’y
appuyer des plantations notamment

182
00:12:35,850 --> 00:12:43,430
en espalier, voire des constructions,
faire un garage, un hangar ou enfoncer

183
00:12:43,630 --> 00:12:48,270
des poutres, dit l’article 657,
par exemple, pour la charpente

184
00:12:48,470 --> 00:12:50,610
du hangar que l’on veut adosser au mur.

185
00:12:51,790 --> 00:12:56,610
Le code permet même à chacun des
copropriétaires du mur mitoyen

186
00:12:56,810 --> 00:13:02,910
de l’exaucer en payant seul les
dépenses puis les réparations de

187
00:13:03,110 --> 00:13:05,150
la partie supplémentaire,
en hauteur.

188
00:13:05,550 --> 00:13:06,830
C’est l’article 658.

189
00:13:07,290 --> 00:13:08,050
Quel est l’intérêt ?

190
00:13:08,250 --> 00:13:14,830
Ça peut être très utile si le
propriétaire du mur mitoyen a besoin

191
00:13:15,030 --> 00:13:17,910
d’un mur plus élevé pour une
construction plus importante.

192
00:13:19,650 --> 00:13:25,330
La destination d’un mur mitoyen
est de clore cette destination.

193
00:13:25,530 --> 00:13:30,370
Interdit, en revanche,
d’avoir dans le mur aucune fenêtre

194
00:13:30,570 --> 00:13:33,890
ni aucune ouverture,
c’est ce que dit l’article 675,

195
00:13:34,530 --> 00:13:38,030
sauf bien entendu en cas d’accord
des deux copropriétaires.

196
00:13:39,110 --> 00:13:42,230
Les charges d’entretien pèsent
sur les deux copropriétaires,

197
00:13:42,430 --> 00:13:43,750
dit l’article 655.

198
00:13:44,410 --> 00:13:49,110
La loi permet cependant à tout
copropriétaire d’un tel mur de

199
00:13:49,310 --> 00:13:53,430
se dispenser de contribuer aux
réparations ou reconstructions

200
00:13:53,630 --> 00:13:58,590
en abandonnant son droit de
mitoyenneté, c’est l’article 656.

201
00:13:58,970 --> 00:14:02,990
Nous avons ici une illustration
très éclatante de ce qu’on appelle

202
00:14:03,190 --> 00:14:04,290
le déguerpissement.

203
00:14:04,830 --> 00:14:09,210
Le déguerpissement est une abdication
de la propriété d’un bien.

204
00:14:10,130 --> 00:14:16,270
Ici, l’autre copropriétaire va
récupérer la propriété entière

205
00:14:16,470 --> 00:14:18,370
du mur et sans indemnité.

206
00:14:18,650 --> 00:14:22,550
Il est vrai que si l’un déguerpit,
c’est sans doute qu’il y avait

207
00:14:22,750 --> 00:14:25,330
des frais d’entretien ou des frais
de réparation ou de construction

208
00:14:25,530 --> 00:14:26,290
très élevés.

209
00:14:27,550 --> 00:14:32,430
La mitoyenneté du mur est la
copropriété forcée la plus détaillée

210
00:14:32,630 --> 00:14:33,390
du Code civil.

211
00:14:34,050 --> 00:14:37,610
D’autres hypothèses peuvent se
rencontrer, les allées communes,

212
00:14:37,810 --> 00:14:41,950
les cours communes, qui peuvent
être indispensables à deux maisons

213
00:14:42,150 --> 00:14:46,930
contiguës, ça se rencontre,
dans le silence de la loi puisque

214
00:14:47,130 --> 00:14:49,110
le Code civil n’en parle pas.

215
00:14:49,330 --> 00:14:54,150
C’est en s’inspirant des dispositions
relatives au mur mitoyen qu’on

216
00:14:54,430 --> 00:14:57,610
trouvera le cas échéant,
la réponse aux questions que de

217
00:14:57,810 --> 00:14:59,310
telles situations peuvent poser.